住まいナビ編集部
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住まいナビ編集部 の記事
遠方から実家の相続を進める—法務局へ行かずに済む範囲とは
他府県に住みながら北大阪の実家を相続した場合、現地へ何度も行くのは負担です。登記事項証明書はオンラインで請求でき、郵送でも受け取れます。手数料は窓口600円に対しオンラインで郵送受取520円、窓口受取490円。法務局の資料をもとに、行かずに進められる部分を整理しました。
相続登記にかかる税—100万円以下の土地は令和9年まで免税
相続登記には登録免許税がかかり、税率は不動産の価額の0.4パーセントです。ただし価額100万円以下の土地には免税措置があり、令和9年3月31日までの期間限定です。申請書に根拠法令を書かないと適用されない点も含めて、法務局の資料をもとに整理しました。
北摂の空き家補助は市で違う—豊中40万・大阪市170万の差
同じ北大阪でも、空き家の解体補助は市ごとに別の制度です。豊中市は昭和56年5月31日以前の木造住宅で上限40万円ですが所得と資産の要件があり、大阪市は地区指定と道路幅員で最大170万円です。吹田市は相談と専門家案内が中心。どの市かで結論が変わります。
実家の解体を頼む前に—80㎡と石綿事前調査という2つの線
相続した実家を解体するとき、業者に任せきりにすると見えない手続きがあります。2022年4月から石綿の事前調査結果の報告が義務化され、床面積80平方メートル以上の解体が対象です。2023年10月からは有資格者による調査も必要になりました。線をまたぐかどうかで段取りが変わります。
遺産分割がまとまらない実家—共有のまま持つと何が起きるか
遺産分割がまとまらないと、実家は相続人全員の共有になります。この状態でも相続登記の義務は発生し、売るにも貸すにも全員の関与が必要です。相続人申告登記という受け皿はありますが、申し出た本人の義務が済むだけで、分割が成立すればそこから3年の期限が改めて動きます。法務省の資料で整理しました。
相続土地国庫帰属制度—実家が建ったままでは申請できない訳
相続した土地を国に引き取ってもらう制度が令和5年4月27日から始まっています。ただし却下要件の第一が「建物がある土地」で、実家が建ったままでは申請そのものができません。境界が明らかでない土地も却下されます。法務省の資料をもとに、10の要件と現実的な順番を整理しました。
旧耐震の実家をどうするか—昭和56年と平成12年の2本の線
相続した実家が古い場合、判断の基準になる年は1本ではありません。昭和56年5月31日は新耐震の境目で税制や解体補助にも使われ、平成12年5月31日は大阪市の耐震改修補助の対象を分けます。どちらの線の内側にいるかで、使える制度が変わります。大阪市の資料をもとに整理しました。
実家の建物が未登記だったら—相続登記の前に表題登記が要る
相続登記をしようとして、建物の登記そのものが無いと分かることがあります。古い増築部分や物置が未登記のまま、というケースです。この場合は先に表題登記が必要で、依頼先も司法書士ではなく土地家屋調査士になります。法務局の資料をもとに、気づき方と順番を整理しました。
大阪市の空き家解体補助—狭あい道路沿道なら最大170万円
大阪市には老朽木造住宅の解体費を補助する制度があります。幅員4メートル未満の道路に面した昭和25年以前の木造住宅が対象で、重点対策地区では幅員6メートル未満・昭和56年5月31日以前まで要件が緩和され、補助率も限度額も上がります。令和8年度に拡充されました。窓口と要件を整理します。
実家が売れない最大の理由—建築基準法上の道路に接しているか
相続した実家がなかなか売れない場合、値段よりも先に疑うべきは接道です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと建て替えができず、買主が住宅ローンを組みにくくなります。幅員4メートル未満の2項道路ならセットバックも必要です。大阪市・大阪府の資料をもとに整理しました。
相続税がかかる家・かからない家—基礎控除の額と人数の数え方
実家を相続しても、相続税がかかるとは限りません。遺産の総額が基礎控除の範囲に収まれば課税されず、基礎控除は3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を足した額です。法定相続人の数え方には相続放棄や養子の扱いという例外があります。国税庁の資料をもとに整理しました。
小規模宅地等の特例—330㎡まで80%減、誰が継ぐかで決まる
実家の土地を相続するとき、小規模宅地等の特例が使えると評価額が大幅に下がります。居住用は330㎡まで80パーセント減額ですが、配偶者以外が取得する場合は同居や持ち家の有無といった要件が付きます。国税庁の資料をもとに、誰が継ぐかで結論が変わる仕組みを整理しました。
相続した家の譲渡所得税—取得費が不明だと売値の95%が対象
相続した実家を売ったときの税額は、売値から取得費を引いた残りで決まります。親がいくらで買ったか分からない場合、譲渡収入金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が使えますが、これは救済措置であって有利な選択肢ではありません。国税庁の資料をもとに、5%になると何が起きるかを整理しました。
空き家の3000万円控除—先に確かめる3つは変えられない
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、要件が「家の側」と「売り方の側」の2系統に分かれます。家の側の3つ（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・同居者がいなかった）は過去の事実なので、あとから変えられません。国税庁の資料をもとに、判定の順番を整理しました。
相続登記はどこに出すのか—北大阪は3つの法務局に分かれる
相続登記の申請先は不動産の所在地で決まり、相続人がどこに住んでいるかでは決まりません。北大阪では淀川区・東淀川区が大阪法務局北出張所、吹田市が北大阪支局、豊中市が池田出張所と、市区で管轄が分かれます。北出張所は北区にあり淀川区内ではありません。大阪法務局の公表資料をもとに整理しました。
親名義のままでは売れない—売却前に必要な登記は3種類ある
相続した実家を売るには、名義を自分に移しておく必要があります。そして必要な登記は相続登記だけとは限りません。被相続人の住所が登記と違う場合の変更登記、相続登記、相続人自身の住所変更登記の3種類が関わります。相続人申告登記を出しただけでは売却の前提が整わない理由も含めて、法務省の資料をもとに整理しました。
空き家は仲介か買取か—手取りと期間、33万円の特例で読む
相続した空き家を手放すとき、仲介と買取のどちらを選ぶかは価格だけでは決まりません。2024年7月に低廉な空家等の媒介報酬の特例が拡充され、800万円以下の物件でも報酬上限が33万円になりました。この33万円が何を意味するかを国土交通省告示の計算から読み解き、仲介と買取を手取りと期間の2軸で整理します。
空き家の固定資産税が6倍になる条件—勧告と1月1日の関係
空き家の固定資産税が6倍になる、という話には条件があります。上がるのは勧告を受けたうえで賦課期日である1月1日までに改善しなかった場合で、勧告を受けただけでは上がりません。また6倍になるのは200㎡以下の部分で、それを超える部分は3倍です。国土交通省・自治体資料をもとに、境目がどこにあるかを整理しました。
住所変更登記も義務化—2年以内・過料5万円が2026年4月から
令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は氏名や住所が変わったときに2年以内の変更登記が義務になりました。過料は5万円以下で、相続登記の3年・10万円とは期限も金額も異なります。施行前に住所が変わっていた場合の期限は令和10年3月31日です。法務省の資料をもとに、相続登記との違いも含めて整理しました。
空き家を持ち続ける費用—固定資産税が3段階で変わる仕組み
空き家の維持費は毎年一定ではありません。固定資産税と都市計画税には住宅用地特例があり、通常の状態・勧告を受けて改善しなかった状態・更地にした状態で課税標準が変わります。大阪市の公表資料をもとに、200㎡を境にした軽減の割合と、3段階のどこにいると費用がどう動くのかを整理しました。
相続した空き家の4択—売る・貸す・住む・壊すを分ける条件
相続した空き家の選択肢は「売る・貸す・住む・壊す」の4つですが、どれを選ぶかは好みではなく期限と条件で決まります。売却は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、解体は住宅用地特例の扱いが分岐点です。国税庁・国土交通省の資料をもとに、4択それぞれを分ける条件を1つずつ整理しました。
相続登記の義務化—3年の期限は二つ、過料は裁判所が決める
相続した不動産の登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。期限は「取得を知った日から3年以内」ですが、遺産分割が成立するともう一度3年の期限が発生し、施行日より前に相続した不動産はすべて令和9年（2027年）3月31日に期限が集約されます。法務省の公表資料をもとに、期限の決まり方と過料に至るまでの手順を整理しました。
引越し後の郵便局—新大阪・淡路・十三の集配局とゆうゆう窓口
新大阪・十三エリアの郵便を集配するのは淀川郵便局（淀川区十三元今里）、淡路エリアは東淀川郵便局（東淀川区下新庄）です。どちらも区全域の配達と、時間外に郵便を出し入れできる「ゆうゆう窓口」を担う集配局です。引越し後に必要な日本郵便への転居届の出し方とあわせて、北大阪3駅エリアの郵便局の所在と使い方を公式情報で整理します。
家賃保証会社の仕組みと審査—個人が事前に準備できる4つの観点
賃貸契約で当たり前になった家賃保証会社ですが、「審査に通るか」の不安ばかりが先立ちがちです。本記事は、連帯保証人に代わって家賃債務を保証する仕組みと、国土交通省の家賃債務保証業者登録制度(2017年10月創設・任意登録)という公的な枠組みを一次資料で整理し、審査基準が各社非公開である前提のもとで、個人が入居前に準備できる観点を情報提供として整理します。
塚本と十三、梅田1駅の淀川区対決—JR各停と阪急3線ターミナル
塚本はJR神戸線で普通のみ停車、十三は阪急3路線が結節する要衝。どちらも梅田(大阪駅)まで1駅・約3分の淀川区の駅ですが、性格は対照的です。家賃はワンルーム・1Kの単身帯ではむしろ十三のほうがやや安く、1LDK・2LDKと広くなるほど塚本が安くなります。同じ「梅田1駅」でも家賃カーブの形が違う2駅を、間取り別の実数値で選び分けます。
下新庄と上新庄、1K同額でも間取りで安い駅が入れ替わる2駅
下新庄駅と上新庄駅は、いずれも淡路駅の1つ隣にある東淀川区の隣接駅ですが、走る路線も停車種別も異なります。1K相場はほぼ同額でも、ワンルームは下新庄が約2万円安く、1LDKは上新庄が安いという逆転が起きます。家賃・停車種別・乗降規模を公式データで並べ、間取りと通勤先で分かれる選び方を整理します。
淡路と西中島南方—2路線ハブと御堂筋線一本の到達拠点比較
淡路と西中島南方はどちらも「2路線が使える駅」ですが、その中身は対照的です。淡路は阪急京都線・千里線が同一駅で交差する本物のハブ、西中島南方は御堂筋線という単一の大動脈で新大阪・梅田・難波・天王寺に乗換なしで届き、徒歩2〜3分の阪急南方で京都方面も加わる駅。家賃は総じて淡路が安く、1Kだけがほぼ互角です。路線の性質・乗換なしで届く主要拠点・間取り別家賃の3点で住み比べます。
北大阪の図書館ガイド—淀川・東淀川図書館とカードの作り方
北大阪エリアには大阪市立の淀川図書館(淀川区十三東)と東淀川図書館(東淀川区東淡路)があります。図書館カードの作り方、借りられる点数と期間、2館の場所を大阪市立図書館の公式情報で整理しました。中学生以上なら本人確認書類でカードを作れ、全館あわせて15点まで15日間借りられます。
新大阪発の通勤定期代—梅田・本町・なんばを御堂筋線で比較
新大阪駅から御堂筋線1本で行ける梅田・本町・なんばは、通勤定期代が同じではありません。梅田と本町は同じ2区(1ヶ月9,480円)ですが、7kmの区の境界を越えるなんばだけ3区(1ヶ月11,030円)に上がります。本記事は大阪メトロ公式の運賃をもとに、通勤先別の定期代・6ヶ月定期の割安度・IC都度払いとの損益分岐を整理します。
退去の段取り—解約予告の通知期間・立会い・敷金精算の流れ
賃貸の退去は「退去日当日」ではなく「解約予告の通知」から始まります。民法617条は期間の定めのない建物賃貸借を解約申入れから3ヶ月経過で終了と定めますが、実務では契約書の特約で1ヶ月前予告に短縮するのが一般的です(予告期間は契約書で要確認)。この記事は民法と国土交通省ガイドラインを一次資料に、通知から立会い、明渡し後の敷金精算までを時系列で情報提供します。