2025年4月1日以降に着工する建物は、原則すべて省エネ基準への適合が義務になりました（国土交通省）。断熱はこれまで「任意で高める性能」でしたが、いまでは構造や接道と並ぶ、建築確認を通すための条件です。一方、すでに建っている中古住宅に義務はさかのぼりません。この線引きを公式情報で整理します。
対象は、新大阪・淡路・十三など北大阪エリアで中古マンションや中古戸建ての購入を検討している方です。新築と中古で「制度が保証してくれる範囲」がどう違うのかを、時系列で追っていきます。
2025年4月1日、着工日で引かれた線
国土交通省の説明では、2025年4月以降に着工する住宅などに省エネ基準への適合が義務化されました。大阪市も、令和7年（2025年）4月1日以降に着工する原則全ての住宅・建築物について、新築・増改築を行う場合は省エネ基準への適合が義務づけられると案内しています。
手続き面では、省エネ基準に適合しているかの判定（省エネ適合性判定）が建築確認と一体で動きます。大阪市の案内によれば、建築確認申請の際に適合性判定通知書（またはその写し）を提出しなければ、確認済証の交付を受けられません。つまり、基準を満たさない設計のままでは着工に進めない仕組みです。
ここで注意したいのは、線引きが「完成日」ではなく着工日であることです。2025年や2026年に完成した物件でも、着工が2025年3月以前なら義務化前の建物ということになります。築年数だけでは制度上の位置づけを判断できません。
義務化までの段階—300㎡以上の非住宅から「原則すべて」へ
省エネ基準への適合義務は、ある日突然すべてに課されたわけではありません。国土交通省の資料によれば、拡大前の適合義務の対象は中・大規模（300㎡以上）の非住宅のみで、住宅は長らく義務の外にありました。それが改正建築物省エネ法により、小規模非住宅と住宅にまで広がった、というのがこの数年の流れです。
時期 | 出来事 |
|---|---|
2025年3月まで | 適合義務の対象は延べ面積300㎡以上の非住宅のみ（国土交通省） |
2024年4月 | 省エネ性能表示制度スタート。新築の販売・賃貸広告にラベル表示（国土交通省） |
2024年11月 | 既存住宅向け「省エネ部位ラベル」の運用開始（国土交通省） |
2025年4月 | 着工ベースで原則すべての新築住宅・非住宅に適合義務（国土交通省・大阪市） |
遅くとも2030年 | 省エネ基準を大きく引き上げる方針（国土交通省） |
さらに国土交通省は、省エネ基準は遅くとも2030年までに大きく引き上げられ、より高性能な建物が求められるとしています。つまり2025年の基準は到達点ではなく、引き上げを前提とした床（最低ライン）として示されているものです。
中古が対象外である意味
義務がかかるのは「新築、増改築を行う場合」です（大阪市）。すでに建っている住宅をそのまま使い、そのまま売買する限り、今回の義務化の対象にはなりません。
このため、2025年3月以前に着工した住宅は、省エネ基準への適合が制度上担保されていません。適合している住宅もあれば、そうでない住宅もある、というのが正確なところです。北大阪の中古流通では義務化前に建てられた物件を検討する場面が多く、断熱性能は物件ごとに確かめる必要があります。中古の状態確認の進め方は中古住宅のインスペクション活用で整理しています。
なお、中古を買って大がかりに手を入れる場合は話が変わります。増改築を行う際は、見直し後の制度では増改築を行う部分に省エネ基準への適合が求められます（国土交通省）。手続きの要否は規模や内容で異なるため、設計を依頼する建築士や、大阪市の窓口（計画調整局建築指導部建築確認課）に確認するのが確実です。
広告で見分ける—省エネ性能ラベルの見方
新築と中古の情報格差を埋める道具として、2024年4月に省エネ性能表示制度が始まりました（国土交通省）。新築建築物の販売・賃貸広告では省エネ性能ラベルの表示が必要とされ、告示に従わない事業者には勧告等の措置がありえます。
ラベルの主な表示項目は次のとおりです。
- エネルギー消費性能: 星マークと数字で表示
- 断熱性能: 熱の逃げにくさと日射熱の入りやすさ
- 目安光熱費: 全国統一単価で算出した年間光熱費（住戸では任意項目）
- ZEH水準の達成や再エネ設備の有無: チェックマークで表示
一方、既存建築物の表示は推奨にとどまり、表示しなくても勧告等の対象にはなりません（国土交通省）。新大阪駅周辺で新築分譲と中古の広告を見比べると、ラベルの有無がまず目につきますが、中古広告にラベルが無いのは制度上の標準的な状態であり、無いこと自体が低性能を意味するわけではありません。既存住宅には、窓などの部位単位で性能を示す「省エネ部位ラベル」が2024年11月から運用されています。
買った後の選択肢—大阪市の窓断熱改修補助
中古を買ってから断熱を引き上げる、という順番も選べます。大阪市には、既存住宅の所有者を対象に、窓やドアなど開口部等の省エネ改修工事費の一部を補助する「大阪市住宅省エネ改修促進事業」があります（都市整備局）。淀川区・東淀川区の住宅も大阪市内ですから、要件を満たせば対象になりえます。
補助の内容は、省エネ基準レベルで補助対象事業費の5分の2（1戸当たり上限30万円）、ZEHレベルで5分の4（同70万円）です（大阪市、2026年4月時点）。居間を含む2以上の居室で外気に接する窓すべての断熱改修が必須で、これを行う場合に限り天井・外壁・床などの躯体や設備の改修も対象に加わります。令和8年度の受付は2026年4月1日に始まっており、予算枠や受付状況は変わりうるため、申請前に担当の都市整備局住宅政策課のページで最新情報をご確認ください。
北大阪で中古を選ぶときの3つの確認軸
ここまでの制度情報を、編集部として買い手目線の3つの確認軸に独自整理しました。
1. 着工時期がどの制度期にあるか。 2025年4月1日以降の着工なら省エネ基準への適合が制度上担保されます。2024年4月以降に新築として広告された物件ならラベルで比較できます。それ以前の物件は、制度の後ろ盾がない分だけ個別確認の比重が上がります。
2. 性能の根拠資料を尋ねる。 省エネ性能ラベルや省エネ部位ラベルの有無、設計図書や仕様書で断熱材・窓の仕様を確認できるかを、売主・仲介会社に聞いてみることです。ラベルが無くても断熱改修済みの住宅はあるため、書類ベースで確かめます。
3. 改修前提なら費用計画に制度を織り込む。 窓断熱の補助を使うのか、増改築で適合義務がかかる規模なのかで、資金計画と工程が変わります。購入と改修を分けて考えず、最初から一体で見積もるのが実務的です。
住宅ローン控除など税制側の扱いは住宅ローン控除の基本で扱っています。
まとめ
本記事のポイントを整理します。
- 2025年4月1日以降に着工する建物は、原則すべて省エネ基準適合が義務。判定通知書がなければ確認済証が交付されない
- 適合義務の対象は長らく300㎡以上の非住宅のみで、住宅への全面適用は2025年4月が初めて。基準は遅くとも2030年までに引き上げる方針
- 中古住宅（既存ストック）に義務はさかのぼらない。断熱性能は物件ごとの確認が必要
- 広告のラベルは新築が表示必要・中古は推奨。中古にラベルが無いのは標準的な状態
- 大阪市には窓断熱改修への補助（上限30万円〜70万円/戸）がある
制度の適用可否や補助の最新条件は、国土交通省・大阪市の公式ページ、または建築士など専門家にご確認ください。
※本記事の情報は2026年8月時点のものです。
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出典
- 国土交通省「【建築物省エネ法第10条】省エネ基準適合義務の対象拡大について」（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」（2026年8月30日確認）
- 大阪市「建築物エネルギー消費性能適合性判定（省エネ適合性判定）について」（2026年8月30日確認）
- 大阪市「大阪市住宅省エネ改修促進事業（都市整備局）」（2026年8月30日確認）
- 大阪市「大阪市住宅省エネ改修促進事業 補助の内容」（2026年8月30日確認）
