売買・投資
中古マンション・新築・投資物件の動向
全 18 記事
管理計画認定マンションとは—中古選びで管理を見る新しい目印
中古マンションは部屋より先に「管理」で差がつきます。2022年度に始まった管理計画認定制度は、長期修繕計画や修繕積立金など管理の状態を地方公共団体が認定する仕組みで、閲覧サイトから誰でも確認できます。国土交通省と大阪市の公式情報をもとに、内見前の使い方と「未認定＝悪ではない」読み方を整理しました。
住宅ローン減税は省エネが前提に—2年ごとに上がる新築の合格ライン
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合しなければ住宅ローン減税を受けられません。しかも合格ラインは2022年→2024年→2026年と2年ごとに一段ずつ上がっています。国税庁・国土交通省の公式情報をもとに、入居年ごとの借入限度額の変化を整理しました。
手付金の放棄と倍返し—売買契約をやめられるのは誰がいつまでか
不動産の売買契約は、買主なら手付を放棄して、売主なら倍額を現実に提供して解除できます。ただし期限は日付ではなく「相手方が契約の履行に着手するまで」。売主が宅建業者なら手付は代金の2割までで、買主に不利な特約は無効です。e-Gov法令検索で民法557条・宅建業法39条の条文を確認し、北大阪で中古マンションを買う方向けに整理しました。
省エネ基準義務化は2025年4月から—新築と中古の断熱の境界線
2025年4月1日以降に着工する建物は、原則すべて省エネ基準への適合が義務になりました。一方、すでに建っている中古住宅に義務はさかのぼりません。義務化までの段階、広告の省エネ性能ラベルの見方、大阪市の窓断熱改修補助まで、国土交通省と大阪市の公式情報をもとに整理しました。
マンション相続税評価の新ルール—令和6年からどう変わったか
令和6年1月1日以後に相続や贈与で取得した分譲マンションには、区分所有補正率による新しい評価方法が適用されます。築年数・総階数・所在階・敷地持分の4要素から評価乖離率を求め、市場価格の6割水準まで評価額を引き上げる仕組みです。国税庁の通達と公表資料をもとに、見直し前後の違いと計算の流れを整理しました。
定期借地権付き中古マンションは買いか—北大阪の判断軸と注意点
北大阪の中古市場は所有権物件が中心ですが、まれに価格の安い「定期借地権付き」のマンションに出会うことがあります。定借は所有権より価格が抑えられる一方、契約期間の満了後に土地を返す前提で、住宅ローンや相続税評価も所有権とは異なります。買うかどうかを「価格の安さ」ではなく「残存期間・地代・出口」で見る判断軸を、借地借家法と国土交通省の公式情報で整理します。
不動産取得税と登録免許税の仕組み—北大阪で家を買う初期費用
北大阪(淀川区・東淀川区)で住宅を買うときの初期費用のうち、不動産取得税(大阪府税)と登録免許税(国税)の 2 つを制度ごとに分解して整理します。標準税率と土地・住宅の特例、新築・中古で異なる軽減、固定資産税評価額を課税標準とする仕組み、そして納付タイミングの違いまで、大阪府・国税庁・国土交通省・財務省の公式情報をもとに解説。個別の税額は大阪府・法務局・税理士でご確認ください。
相続税路線価で見る北大阪の駅別格差—新大阪と塚本で約8倍
相続税路線価は「公示地価のおおむね 80% 程度を目途」に国税庁が定める税務向けの地価指標です。令和 7 年分では、新大阪駅至近の宮原 3 丁目（東淀川税務署管内の最高路線価）が 1 平方メートル 250 万円（前年比 +18.5%）、JR 塚本駅前が 31 万円と、同じ北大阪の駅前でも約 8 倍の開きがあります。路線価の駅別格差と公示地価との関係を国税庁の公式値で読み解きます。数値は税務署管内の最高地点で、住宅地や個別の道路は路線価図でご確認ください。
中古住宅の品質確認—インスペクションと宅建業法の告知義務
北大阪・新大阪エリアで中古住宅の購入を検討する方向けに、建物状況調査（インスペクション）の仕組みと、2018年施行の宅建業法が定める重要事項説明での説明義務、売主の告知の実務を公式情報ベースで整理します。
住宅ローン控除、北大阪で中古を買う要件—昭和57年が境目
北大阪エリアで中古住宅を買うとき住宅ローン控除を受けられるかは、まず「昭和57年1月1日以降の建築か」で分かれます。築年・耐震・床面積・所得・入居時期の要件と、借入限度額・控除期間を国税庁の公式情報で整理します。
西中島南方の中古マンション投資—家賃の高さと利回りの関係
西中島南方の1LDK家賃は12.32万円（LIFULL HOME'S 2026-07-17）で新大阪12.92万円に並ぶ水準。一方、淀川区の中古マンション㎡単価は2025年で47万円と10年前の約2倍（国交省ベース集計）。家賃が高いほど表面利回りが高いとは限らない構造を、分子（家賃）と分母（価格）の両面から投資家視点で整理します。
淡路の中古マンション取引価格を公的データで読む—高架化前の実勢
淡路駅付近の連続立体交差事業（令和 13 年度＝2031 年度完了予定）で街が変わる前に、国土交通省の不動産取引価格情報（令和 7 年 3 月時点で累計約 547 万件のアンケート方式データ）を使って「高架化前の実勢」を基準年として記録する読み方を、東淀川区の絞り込み方とサンプル数の限界を含めて整理します。