賃貸でも売買でも、契約前の重要事項説明（重説）で「水害ハザードマップにおける物件の所在地」を示すことが、2020年8月28日から義務になっています（国土交通省）。本記事は国土交通省と大阪市の公表資料をもとに、淀川沿いの北大阪で契約の席に着く前に知っておきたい「確認する3点」を整理したものです。
エリアそのものの浸水想定は十三エリアの記事などで扱っているため、本記事は契約の場で何を聞けるかに絞ります。
2020年8月28日に始まった説明義務
きっかけは、平成30年7月豪雨や令和元年台風19号といった大規模水災害の頻発です。国土交通省は水害リスクが「契約締結の意思決定を行う上で重要な要素」になっているとして、宅地建物取引業法施行規則を改正しました。公布が令和2年（2020年）7月17日、施行が同年8月28日です。
条文上は、施行規則第16条の4の3に第3号の2が新設され、水防法施行規則に基づき市町村長が提供する図面（水害ハザードマップ）に物件の位置が表示されているときは、その図面における所在地が重説の項目になりました。
見落とされがちですが、この項目は宅地・建物の売買・交換だけでなく、貸借の契約にも適用されます（新旧対照条文）。つまり賃貸の部屋探しでも、契約前にはハザードマップを挟んだ説明が入るのが今の標準です。
義務の範囲—求められること、求められないこと
国土交通省のガイドラインとQ&Aを読むと、義務の輪郭がはっきりします。
求められることは、水防法に基づく水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、物件の概ねの位置を示すことです。地番まで正確に示す必要はなく、市町村のホームページに掲載されているものを最新版として使ってよいとされています。物件が複数のハザードマップに含まれる場合は、それぞれについて説明する必要があります。
一方で、避難所の位置を示すことは義務ではなく「望ましい」扱いです。浸水深の詳しい読み方や区域指定の詳細も、作成した自治体に問い合わせるよう案内すればよいとされています。
つまり、義務の芯は「マップ上のここにあります」と示すところまでです。その先をどこまで聞き出せるかは、借りる側・買う側の準備で変わります。ここが本記事の主題です。
淀川沿いの北大阪で重みが増す理由
大阪市は河川氾濫・内水氾濫・高潮・津波を想定し、区ごとに水害ハザードマップを作成しています（大阪市）。新大阪・十三のある淀川区では、淀川・神崎川・天竺川・高川の氾濫、高潮、内水氾濫、津波が想定水害に挙がっています。淡路のある東淀川区のマップは、淀川・神崎川・安威川の氾濫と高潮、内水氾濫を対象にしています。
数字も具体的です。淀川の氾濫は24時間総雨量360ミリの想定最大規模降雨を前提とし、淀川区では最大で5メートル以上10メートル未満の区分の浸水が想定されています。2階の屋根に届きうる深さです。内水氾濫は24時間総雨量549ミリ・1時間最大147ミリが前提で、高潮の想定は室戸台風級の台風が基準になっています。
新大阪・十三・淡路はいずれも淀川の堤防まで歩ける距離にある街です。想定される水害の種類が多いエリアだからこそ、重説の水害パートを「別紙のとおり、で終わった」にしないことに実利があります。
確認その1—どの水害のマップで説明されたか
最初の確認は、提示された図がどの水害のものかです。義務の対象は洪水・雨水出水・高潮の3種で、大阪市の区別マップにはシナリオごとの浸水想定図が収められています。
そのため「洪水の図だけ見て終わり」になっていないかが分かれ目です。淀川区・東淀川区とも河川ごとの氾濫図に加えて内水・高潮の図があり、同じ住所でもシナリオによって浸水の出方が違います。説明の席では、どの図のどのページで自分の物件を示されたかを控えておくと、後から自分で見返せます。
なお、水防法に基づくマップが作成されていない市町村では「作成されていません」という説明になります（国土交通省Q&A）。大阪市には区ごとのマップがあるので、北大阪の物件でこの回答が出ることは考えにくい構図です。
確認その2—浸水深の区分とマップの作成時点
次の確認は、物件の場所が何色の区分か（想定最大浸水深）と、そのマップがいつ作られたかです。
前述のとおり、義務は所在地を示すところまでで、浸水深を生活に引きつけて解説することまでは求められていません。そこで編集部としては、説明の場で控えるメモを「区分の色と浸水深」「マップの作成時点」の2つに絞ることをおすすめします。作成時点は、Q&Aでも明記が望ましいとされている情報です。浸水想定は水防法の改正や見直しで更新されるため、いつの前提かで図の意味が変わります。
浸水深の区分が分かれば、「3階以上の部屋を選ぶか」「1階の収納をどう使うか」といった具体の判断につながります。重要事項説明書全体の読みどころは重要事項説明の読み方で整理しています。
確認その3—避難所の位置
3つ目は避難所です。ここは義務ではなく「位置を示すことが望ましい」とされている項目なので、説明に出てこなければ自分から聞くのが確実です。
国土交通省のQ&Aは、1か所だけ示すとそこが最適な避難所だと誤認されかねないため、物件周辺の複数の避難所を示すことが望ましいとしています。聞く側も「一番近い所はどこですか」ではなく「この辺りの避難所はどこですか」と複数を尋ねる形にすると、この趣旨に沿った答えを引き出せます。
大阪市の場合、区のマップのほか「マップナビおおさか」で避難所を含む地図情報を確認できます。全国版では国土交通省のハザードマップポータルサイトが各市町村のマップへの入口になっています。
まとめ—「区域外です」の受け止め方
最後に、浸水想定区域の外にある物件の扱いです。区域外であっても、マップ上の位置を示す義務はなくなりません。しかも宅建業者には、区域外であることをもって「水害リスクがない」と誤認させないよう配慮することが求められています。東淀川区のマップ自体にも、想定以上の豪雨では浸水地域や深さが大きくなる可能性があると明記されています。
また、ため池ハザードマップや浸水実績図など、水防法に基づかない資料は義務の対象外です。説明されなかったからといって存在しないわけではない、という点は覚えておく価値があります。
本記事のポイントを整理します。
- 2020年8月28日から、賃貸・売買とも重説で水害ハザードマップ上の所在地説明が義務
- 確認その1—洪水・内水・高潮のどの図で説明されたか
- 確認その2—浸水深の区分とマップの作成時点
- 確認その3—避難所の位置（義務ではないので自分から聞く）
- 「区域外」はリスクゼロの意味ではない
制度の運用や各区の浸水想定は更新されることがあります。最新の内容は国土交通省・大阪市の公式ページ、および契約を担当する宅地建物取引士にご確認ください。
※ 本記事の情報は2026年8月時点の公表資料に基づきます。
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出典
- 国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化～宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について～」（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」新旧対照条文（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）に関するQ&A」令和2年7月17日現在（2026年8月30日確認）
- 大阪市「想定されている水害」（2026年8月30日確認）
- 大阪市「水害ハザードマップ（東淀川区）」（2026年8月30日確認）
- 大阪市「淀川区における水害ハザードマップ（音声読み上げ版）」（2026年8月30日確認）
