相続・空き家
相続した家・空き家の手続き、維持費と税金、売る/貸す/住む/壊すの判断材料
全 32 記事
北摂の空き家補助は市で違う—豊中40万・大阪市170万の差
同じ北大阪でも、空き家の解体補助は市ごとに別の制度です。豊中市は昭和56年5月31日以前の木造住宅で上限40万円ですが所得と資産の要件があり、大阪市は地区指定と道路幅員で最大170万円です。吹田市は相談と専門家案内が中心。どの市かで結論が変わります。
実家の解体を頼む前に—80㎡と石綿事前調査という2つの線
相続した実家を解体するとき、業者に任せきりにすると見えない手続きがあります。2022年4月から石綿の事前調査結果の報告が義務化され、床面積80平方メートル以上の解体が対象です。2023年10月からは有資格者による調査も必要になりました。線をまたぐかどうかで段取りが変わります。
遺産分割がまとまらない実家—共有のまま持つと何が起きるか
遺産分割がまとまらないと、実家は相続人全員の共有になります。この状態でも相続登記の義務は発生し、売るにも貸すにも全員の関与が必要です。相続人申告登記という受け皿はありますが、申し出た本人の義務が済むだけで、分割が成立すればそこから3年の期限が改めて動きます。法務省の資料で整理しました。
相続土地国庫帰属制度—実家が建ったままでは申請できない訳
相続した土地を国に引き取ってもらう制度が令和5年4月27日から始まっています。ただし却下要件の第一が「建物がある土地」で、実家が建ったままでは申請そのものができません。境界が明らかでない土地も却下されます。法務省の資料をもとに、10の要件と現実的な順番を整理しました。
旧耐震の実家をどうするか—昭和56年と平成12年の2本の線
相続した実家が古い場合、判断の基準になる年は1本ではありません。昭和56年5月31日は新耐震の境目で税制や解体補助にも使われ、平成12年5月31日は大阪市の耐震改修補助の対象を分けます。どちらの線の内側にいるかで、使える制度が変わります。大阪市の資料をもとに整理しました。
実家の建物が未登記だったら—相続登記の前に表題登記が要る
相続登記をしようとして、建物の登記そのものが無いと分かることがあります。古い増築部分や物置が未登記のまま、というケースです。この場合は先に表題登記が必要で、依頼先も司法書士ではなく土地家屋調査士になります。法務局の資料をもとに、気づき方と順番を整理しました。
大阪市の空き家解体補助—狭あい道路沿道なら最大170万円
大阪市には老朽木造住宅の解体費を補助する制度があります。幅員4メートル未満の道路に面した昭和25年以前の木造住宅が対象で、重点対策地区では幅員6メートル未満・昭和56年5月31日以前まで要件が緩和され、補助率も限度額も上がります。令和8年度に拡充されました。窓口と要件を整理します。
実家が売れない最大の理由—建築基準法上の道路に接しているか
相続した実家がなかなか売れない場合、値段よりも先に疑うべきは接道です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと建て替えができず、買主が住宅ローンを組みにくくなります。幅員4メートル未満の2項道路ならセットバックも必要です。大阪市・大阪府の資料をもとに整理しました。
相続税がかかる家・かからない家—基礎控除の額と人数の数え方
実家を相続しても、相続税がかかるとは限りません。遺産の総額が基礎控除の範囲に収まれば課税されず、基礎控除は3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を足した額です。法定相続人の数え方には相続放棄や養子の扱いという例外があります。国税庁の資料をもとに整理しました。
小規模宅地等の特例—330㎡まで80%減、誰が継ぐかで決まる
実家の土地を相続するとき、小規模宅地等の特例が使えると評価額が大幅に下がります。居住用は330㎡まで80パーセント減額ですが、配偶者以外が取得する場合は同居や持ち家の有無といった要件が付きます。国税庁の資料をもとに、誰が継ぐかで結論が変わる仕組みを整理しました。
相続した家の譲渡所得税—取得費が不明だと売値の95%が対象
相続した実家を売ったときの税額は、売値から取得費を引いた残りで決まります。親がいくらで買ったか分からない場合、譲渡収入金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が使えますが、これは救済措置であって有利な選択肢ではありません。国税庁の資料をもとに、5%になると何が起きるかを整理しました。
空き家の3000万円控除—先に確かめる3つは変えられない
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、要件が「家の側」と「売り方の側」の2系統に分かれます。家の側の3つ（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・同居者がいなかった）は過去の事実なので、あとから変えられません。国税庁の資料をもとに、判定の順番を整理しました。