相続した実家が古い場合、判断の基準になる年は1本ではありません。よく知られているのは昭和56年（1981年）5月31日ですが、大阪市の耐震改修補助では平成12年（2000年）5月31日という別の線が使われています。どちらの内側にいるかで、使える制度が変わります。本記事は大阪市と国税庁の公表資料をもとに整理したものです。
データの提示—2本の線と、それぞれに紐づく制度
建築時期で分かれる制度を並べると、次のようになります。
線 | 意味 | 紐づく制度 |
|---|---|---|
昭和56年5月31日 以前 | 一般にいう旧耐震 | ・空き家の3,000万円特別控除の要件<br>・大阪市 重点対策地区の解体補助（木造） |
平成12年5月31日 以前 | 木造の基準がさらに強化される前 | ・大阪市 耐震改修工事の補助の対象 |
大阪市は、耐震改修工事の対象となる建物を平成12年5月31日以前に建築された住宅としています。店舗等の用途を含む併用住宅は、半分を超える床面積が住宅であることが条件です。
つまり、昭和56年より新しい家でも、平成12年より前なら耐震補助の対象になり得ます。
「うちは旧耐震じゃないから関係ない」と判断すると、この制度を取りこぼします。
なぜ2本になっているのか。昭和56年の線は、建物全体の耐震設計の考え方が変わった時点です。平成12年の線は、木造住宅について接合部や基礎の規定がさらに具体化された時点にあたります。同じ「新耐震」でも、平成12年より前と後では木造住宅の作りが違うため、補助の対象がそこまで広げられている、という並びになります。
北大阪の住宅地には、昭和末から平成初期にかけて建てられた木造戸建てが多く残っています。この帯の家は「新耐震だから安心」と「補助の対象になる」が同時に成り立ちます。
データの読み方—補助の内容
大阪市耐震診断・改修補助事業要綱に定められた基準は次のとおりです。
補助 | 内容 | 限度 |
|---|---|---|
耐震診断費 | 1棟につき床面積1㎡当たり1,100円を限度とした費用の11分の10以内 | 1棟につき50,000円に戸数を乗じた額とのいずれか低い額 |
耐震改修設計費 | 設計費用の3分の2以内 | 1棟につき100,000円に戸数を乗じた額とのいずれか低い額 |
耐震改修工事費 | 工事費用の2分の1以内 | 1棟につき100万円に戸数を乗じた額 |
令和8年度から、耐震改修工事および解体（耐震除却）工事の限度額等が拡充されています。
診断は自己負担が小さく設定されており、まず診断だけ受けてみるという入り方ができる構造になっています。
順序としては、診断 → 設計 → 工事と段階が分かれており、それぞれに補助がある形です。最初から改修まで決めておく必要はなく、診断の結果を見てから次を判断できます。相続した直後で方針が固まっていない段階でも、診断だけ先に進めておくという選択ができます。
なお、これらは補助の限度であって、実際の負担額は工事の内容によって変わります。限度額まで必ず出るわけではありません。
比較—「改修する」と「壊す」の両方に制度がある
相続した古い家について、大阪市には方向の違う2つの補助が並んでいます。
``` 古い実家 ├─ 直して使う → 耐震診断・設計・改修工事の補助（平成12年5月31日以前） └─ 壊して手放す → 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 ほか（昭和25年以前／重点対策地区は昭和56年5月31日以前） ```
どちらを選んでも補助の可能性がある、というのがこのエリアの特徴です。解体側の制度は大阪市の空き家解体補助—狭あい道路沿道なら最大170万円にまとめました。
そして税制側では、空き家の3,000万円特別控除が「譲渡時に一定の耐震基準を満たす」か「家屋を全部取り壊して敷地を売る」のいずれかを要件としています（国税庁）。
耐震改修も解体も、この控除の要件を満たす経路になり得ます。 補助を使ってどちらかを行い、そのうえで売る、という組み立てが理屈のうえでは成立します。
何に使うか—確認の順番
1. 建築時期を確定する。 登記事項証明書または固定資産税の課税明細で確認します。昭和56年5月31日と平成12年5月31日のどちらの内側かを見ます。
2. 診断から入る。 改修するかどうかを決める前に、現況を知る必要があります。診断費の補助は負担が小さく設定されています。
3. 改修と解体を並べて比べる。 改修は住み続ける・貸す・耐震基準を満たして売る、という道につながります。解体は更地で売る道につながりますが、土地の住宅用地特例が外れて翌年から固定資産税が上がります（空き家を持ち続ける費用）。
4. 貸すか売るかで、必要な水準が変わる。 自分が住み続けるだけなら診断結果を踏まえた部分的な補強で足りることもありますが、買主に引き渡す場合は「一定の耐震基準を満たす」ことが控除の要件になります。どこまでやるかは出口によって決まります。
5. 売却の期限と揃える。 3,000万円控除には相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。工事期間を含めて間に合うかを先に見ます。要件の判定順は空き家の3000万円控除にまとめました。
まとめ
線は2本ある。 昭和56年5月31日（旧耐震・税制・解体補助）と、平成12年5月31日（大阪市の耐震改修補助）。
旧耐震でなくても補助の対象になり得る。 平成12年より前なら耐震改修の補助を検討できます。
改修と解体の両方に制度がある。 そして税制側は、そのどちらも控除の要件を満たす経路として認めています。
診断は入口として軽い。 改修まで決めていなくても、現況を知る段階から補助の対象になります。相続直後で方針が固まらない時期でも、ここだけ先に進めておくことができます。
制度の内容は年度で変わります。申請の前に大阪市都市整備局の窓口へご確認ください。
あわせて読みたい
出典
- 大阪市「民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度」（2026年8月10日確認）
- 大阪市「大阪市耐震診断・改修補助事業要綱」（2026年8月10日確認）
- 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」（2026年8月10日確認）
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年8月10日確認）
