相続・空き家
相続した家・空き家の手続き、維持費と税金、売る/貸す/住む/壊すの判断材料
全 16 記事
旧耐震の実家をどうするか—昭和56年と平成12年の2本の線
相続した実家が古い場合、判断の基準になる年は1本ではありません。昭和56年5月31日は新耐震の境目で税制や解体補助にも使われ、平成12年5月31日は大阪市の耐震改修補助の対象を分けます。どちらの線の内側にいるかで、使える制度が変わります。大阪市の資料をもとに整理しました。
実家の建物が未登記だったら—相続登記の前に表題登記が要る
相続登記をしようとして、建物の登記そのものが無いと分かることがあります。古い増築部分や物置が未登記のまま、というケースです。この場合は先に表題登記が必要で、依頼先も司法書士ではなく土地家屋調査士になります。法務局の資料をもとに、気づき方と順番を整理しました。
大阪市の空き家解体補助—狭あい道路沿道なら最大170万円
大阪市には老朽木造住宅の解体費を補助する制度があります。幅員4メートル未満の道路に面した昭和25年以前の木造住宅が対象で、重点対策地区では幅員6メートル未満・昭和56年5月31日以前まで要件が緩和され、補助率も限度額も上がります。令和8年度に拡充されました。窓口と要件を整理します。
実家が売れない最大の理由—建築基準法上の道路に接しているか
相続した実家がなかなか売れない場合、値段よりも先に疑うべきは接道です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと建て替えができず、買主が住宅ローンを組みにくくなります。幅員4メートル未満の2項道路ならセットバックも必要です。大阪市・大阪府の資料をもとに整理しました。
相続税がかかる家・かからない家—基礎控除の額と人数の数え方
実家を相続しても、相続税がかかるとは限りません。遺産の総額が基礎控除の範囲に収まれば課税されず、基礎控除は3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を足した額です。法定相続人の数え方には相続放棄や養子の扱いという例外があります。国税庁の資料をもとに整理しました。
小規模宅地等の特例—330㎡まで80%減、誰が継ぐかで決まる
実家の土地を相続するとき、小規模宅地等の特例が使えると評価額が大幅に下がります。居住用は330㎡まで80パーセント減額ですが、配偶者以外が取得する場合は同居や持ち家の有無といった要件が付きます。国税庁の資料をもとに、誰が継ぐかで結論が変わる仕組みを整理しました。
相続した家の譲渡所得税—取得費が不明だと売値の95%が対象
相続した実家を売ったときの税額は、売値から取得費を引いた残りで決まります。親がいくらで買ったか分からない場合、譲渡収入金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が使えますが、これは救済措置であって有利な選択肢ではありません。国税庁の資料をもとに、5%になると何が起きるかを整理しました。
空き家の3000万円控除—先に確かめる3つは変えられない
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、要件が「家の側」と「売り方の側」の2系統に分かれます。家の側の3つ（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・同居者がいなかった）は過去の事実なので、あとから変えられません。国税庁の資料をもとに、判定の順番を整理しました。
相続登記はどこに出すのか—北大阪は3つの法務局に分かれる
相続登記の申請先は不動産の所在地で決まり、相続人がどこに住んでいるかでは決まりません。北大阪では淀川区・東淀川区が大阪法務局北出張所、吹田市が北大阪支局、豊中市が池田出張所と、市区で管轄が分かれます。北出張所は北区にあり淀川区内ではありません。大阪法務局の公表資料をもとに整理しました。
親名義のままでは売れない—売却前に必要な登記は3種類ある
相続した実家を売るには、名義を自分に移しておく必要があります。そして必要な登記は相続登記だけとは限りません。被相続人の住所が登記と違う場合の変更登記、相続登記、相続人自身の住所変更登記の3種類が関わります。相続人申告登記を出しただけでは売却の前提が整わない理由も含めて、法務省の資料をもとに整理しました。
空き家は仲介か買取か—手取りと期間、33万円の特例で読む
相続した空き家を手放すとき、仲介と買取のどちらを選ぶかは価格だけでは決まりません。2024年7月に低廉な空家等の媒介報酬の特例が拡充され、800万円以下の物件でも報酬上限が33万円になりました。この33万円が何を意味するかを国土交通省告示の計算から読み解き、仲介と買取を手取りと期間の2軸で整理します。
空き家の固定資産税が6倍になる条件—勧告と1月1日の関係
空き家の固定資産税が6倍になる、という話には条件があります。上がるのは勧告を受けたうえで賦課期日である1月1日までに改善しなかった場合で、勧告を受けただけでは上がりません。また6倍になるのは200㎡以下の部分で、それを超える部分は3倍です。国土交通省・自治体資料をもとに、境目がどこにあるかを整理しました。