相続登記には登録免許税がかかります。税率は不動産の価額の0.4パーセント（1000分の4）です。ただし、価額100万円以下の土地には免税措置があり、令和9年（2027年）3月31日までの期間限定です。本記事は法務局の公表資料をもとに整理したものです。
そして注意すべき点が1つあります。この免税は、黙っていても適用されません。
結論：税率と免税の枠組み
内容 | |
|---|---|
通常の税率 | 土地の価額に対して0.4%（1000分の4） |
免税の対象① | 先順序の相続人が相続登記を受ける前に死亡した場合に、その死亡した相続人を登記名義人とするための登記 |
免税の対象② | 不動産の価額が100万円以下の土地についての、相続による所有権の移転登記／表題部所有者の相続人による所有権保存登記 |
適用期間 | ①平成30年4月1日〜令和9年3月31日<br>②移転登記は平成30年11月15日〜／保存登記は令和3年4月1日〜、いずれも令和9年3月31日まで |
持分の場合 | 不動産全体の価額に持分の割合を乗じて計算した額 |
免税の対象①が想定している場面
対象①は少し分かりにくいので、場面を補っておきます。
祖父が亡くなり、父が相続したが登記をしないまま父も亡くなった——という状態です。この場合、祖父から父へ、父から自分へ、と2回の登記が必要になります。その1回目、すでに亡くなっている父を名義人にするための登記が対象①です。
登記を放置した結果として相続が重なった場合に、さかのぼる分の税負担を軽くするという設計になっています。相続登記の義務化と同じく、放置された登記を進めさせる方向の措置です。
代を重ねている土地ほど、この対象に当たる可能性があります。
見落とされやすい点1：申請書に条文を書かないと適用されない
法務局は、免税の適用には申請書に根拠法令の記載が必須とし、租税特別措置法第84条の2の2の該当項を明記する必要があるとしています。
つまり、要件を満たしていても、書かなければ課税されます。
自分で申請する場合、ここが最も落としやすい部分です。専門家に依頼する場合でも、免税の対象になり得ることを伝えておくほうが確実です。相続する不動産が複数あるとき、対象になるのはその一部だけ、ということが起こり得るためです。
見落とされやすい点2：持分だと「100万円以下」に入りやすい
価額100万円以下という枠は、都市部の土地では届かないように見えます。
ところが、持分を相続した場合は話が変わります。法務局は、持分の取得に係るものである場合、当該不動産全体の価額に持分の割合を乗じて計算した額が不動産の価額になるとしています。
``` 土地全体の価額 600万円 × 持分 1/6 = 100万円 ```
兄弟が多い、あるいは代を重ねて持分が細分化している場合、1人あたりの価額が100万円以下に収まることがあります。
北大阪でも、私道の持分や、共有のまま引き継がれてきた土地では、この形になり得ます。「都市部だから関係ない」と決めつけないほうがよい枠組みです。
期限が2つ、同じ方向に並んでいる
ここで、相続に関する期限を並べてみます。
期限 | |
|---|---|
登録免許税の免税措置 | 令和9年（2027年）3月31日 |
相続登記の義務化（施行前の相続分） | 令和9年（2027年）3月31日 |
空き家の3,000万円特別控除（制度そのもの） | 令和9年（2027年）12月31日 |
免税措置の期限と、施行前の相続に対する登記義務の期限が、同じ日に揃っています。
これは偶然ではないと読めます。施行前の相続について「令和9年3月31日までに登記せよ」と義務を課すのと同じ日まで、税の側でも背中を押しているという並びです。義務化と免税措置は、放置された登記を同じ期日に向けて片付けさせるための一組として設計されている、と理解すると分かりやすくなります。
つまり、令和9年3月31日までに登記を済ませれば、義務も果たし、免税の対象なら税もかからないという並びです。逆に、この日を過ぎると義務違反の対象になり、かつ免税も使えなくなります。
期限の数え方は相続登記の義務化—3年の期限は二つ、過料は裁判所が決めるで整理しました。
確認の順番
1. 固定資産税の課税明細で価額を見る。 登録免許税の計算は、この価額をもとにします。
2. 持分がある場合は掛け算する。 全体の価額×持分の割合です。100万円以下に入る可能性を確認します。
3. 対象になりそうなら、申請書に条文を書く。 租税特別措置法第84条の2の2です。自分で申請する場合は特に。
4. 令和9年3月31日から逆算する。 戸籍の収集に時間がかかるため、直前では間に合わないことがあります（実家の建物が未登記だったら）。
5. 複数の不動産があれば、それぞれで判定する。 自宅の土地は対象外でも、私道の持分だけが対象になることがあります。
なお、免税の対象は土地です。建物には及びません。土地と建物をまとめて相続した場合、土地の分だけが免税になり得るという形になります。
6. 費用は税だけではない。 登録免許税のほかに、戸籍等の取得費用がかかり、専門家に依頼する場合は報酬が加わります。税がゼロでも手続きが無料になるわけではない、という前提で見積もっておくほうが安全です。
まとめ
税率は価額の0.4%。 価額は固定資産税評価額をもとにします。
100万円以下の土地は免税。 ただし令和9年3月31日までの期間限定です。
持分だと届きやすい。 全体の価額に持分を乗じた額で判定します。
書かないと適用されない。 申請書に租税特別措置法第84条の2の2を記載します。
免税は土地だけ。 建物には及ばないため、土地と建物をまとめて相続した場合は土地の分だけが対象になり得ます。
個別の計算や適用の可否は、管轄の法務局または司法書士へご確認ください。
あわせて読みたい
出典
- 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2026年8月10日確認）
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（2026年8月10日確認）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月10日確認）
