相続した不動産の登記は、令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。期限は「取得を知った日から3年以内」ですが、実際に効いてくる期限はもう一つあります。さらに、施行日より前に相続した不動産は、相続した時期にかかわらず令和9年（2027年）3月31日に期限が集約されます。本記事は法務省の公表資料をもとに、期限の決まり方と過料に至るまでの手順を整理したものです。
「3年以内に登記すればよい」「怠ると10万円を取られる」。制度の説明としてはどちらも誤りではありませんが、この2点だけを覚えていると期限を読み違えます。取りこぼしやすいのは、期限が二段構えになっていることと、施行日より前に相続した不動産の扱いです。
「3年以内」という理解が取りこぼすもの
義務の内容は、不動産登記法第76条の2第1項に定められています。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません（法務省「相続登記の申請義務化について」）。正当な理由がないのに怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。
起算点は死亡した日ではなく、「知った日」です。遠方に住んでいて連絡が遅れた場合や、後から別の不動産の存在が判明した場合には、起算点がずれます。
ここまでが広く知られている部分です。取りこぼしが起きるのは、この先の二つです。
施行日より前の相続は、すべて令和9年3月31日に集まる
法務省は、施行日より前に開始した相続についても義務化の対象になると明示しています。相続登記をしていない場合、「令和9年3月31日まで」に申請する必要があります。ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降であれば、その日から3年以内です。
この経過措置を、相続を知った日から逆に引くと、次のようになります。
相続（取得）を知った日 | 相続登記の期限 | 根拠 |
|---|---|---|
1995年10月 | 令和9年（2027年）3月31日 | 経過措置 |
2024年3月31日 | 令和9年（2027年）3月31日 | 経過措置 |
2024年4月1日 | 令和9年（2027年）4月1日 | 原則（3年） |
2025年8月1日 | 令和10年（2028年）8月1日 | 原則（3年） |
2026年8月1日 | 令和11年（2029年）8月1日 | 原則（3年） |
境目は令和6年4月1日です。この日より前に知った相続は、1995年でも2024年3月でも、期限は同じ令和9年3月31日になります。
ここから読み取れることが一つあります。古い相続ほど、残された時間が短いという逆転です。30年前に相続して名義をそのままにしている不動産と、施行直前に相続した不動産は、同じ日に期限を迎えます。一方で、2026年に相続した方には3年の猶予があります。
本記事の公開時点（2026年8月）で、令和9年3月31日まではおよそ7か月あまりです。長く放置してきた不動産ほど、先に動く必要があるという構図になります。
期限は二つある—遺産分割が成立すると、そこからもう3年
もう一つの取りこぼしが、期限が一度で終わらないことです。
法務省は、遺産分割が成立した場合について「遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた所有権の移転の登記を申請することが義務付けられました」と説明しています（不動産登記法第76条の2第2項、第76条の3第4項等）。
つまり、次の二つが別々に発生します。
``` ① 相続（取得）を知った日 ──3年──▶ 相続登記 または 相続人申告登記 ② 遺産分割が成立した日 ──3年──▶ 分割の内容に応じた登記 ```
①を相続人申告登記でしのいだ場合でも、②が消えるわけではありません。話し合いがまとまった時点で、新しい期限が動き出します。「3年ルール」という言い方が一つの期限を指しているように聞こえるため、ここが最も誤解されやすい部分です。
過料を決めるのは法務局ではなく裁判所
10万円という金額が独り歩きしていますが、これは上限額です。そして、科すかどうかと金額を決めるのは法務局ではありません。
法務省のQ&Aは、手順を三段階で説明しています。まず登記官が義務違反を把握した場合、催告書を送付して登記を促します。次に「催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は、裁判所に対してその申請義務違反を通知します」。そして裁判所が要件を判断し、過料を科する裁判を行います。金額は「10万円以下の範囲内で裁判所において決定されます」。
期限を過ぎた瞬間に請求書が届く仕組みではなく、催告という段階が挟まっています。ただし、催告書が届いてから動き出すのは、選択肢が最も少ない状態からの出発になります。
また、法務省は「正当な理由」がある場合には過料通知を行わないとし、その例として次の5類型を挙げています。
- 相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている場合
- 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
- 生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合
5番目に経済的な困窮が明記されている点は、あまり知られていません。ただし、いずれも「正当な理由」として認められるかどうかは個別の判断になります。
相続人申告登記は「時間を買う」制度で、解決ではない
遺産分割がまとまらないまま期限が近づく場合の受け皿として、相続人申告登記という新しい登記が設けられました（不動産登記法第76条の3）。登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きです。
ここに、見落とされやすい制約があります。法務省のQ&Aは「申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます」としています。兄弟のうち一人が代表して申し出ても、他の相続人の義務は残ります。
そして前述のとおり、遺産分割が成立すれば、そこから3年の期限が改めて発生します。相続人申告登記は、話し合いに必要な時間を確保する制度であって、名義の問題そのものを解決する制度ではありません。
北大阪で実家を相続した方が、先に確認したい4点
制度の理解を実務に落とすと、確認すべき順序は次のようになります。
1. 相続を「知った日」を特定する。 死亡日ではありません。令和6年4月1日より前であれば、期限は令和9年3月31日です。
2. 対象の不動産をすべて洗い出す。 自宅だけでなく、私道の持分や共有名義の土地が別に登記されている場合があります。後から判明した分は、その存在を知った日が起算点です。
3. 遺産分割の見通しを立てる。 3年以内にまとまるなら相続登記へ、まとまらないなら相続人申告登記を各自が申し出る、という分岐になります。
4. 手続きの窓口を確認する。 申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。相続人がどこに住んでいるかでは決まりません。北大阪の物件であれば大阪法務局の管内になります。
なお、名義の整理は売却や賃貸に出すための前提でもあります。税額の面から検討する場合は、相続税路線価で見る北大阪の駅別格差—新大阪と塚本で約8倍でエリアごとの評価の差を確認できます。
まとめ
押さえておきたい点は3つです。
期限は二つある。 取得を知った日から3年に加えて、遺産分割が成立した日から3年の登記義務が別に発生します。
古い相続ほど期限が近い。 令和6年4月1日より前に知った相続は、時期にかかわらず令和9年（2027年）3月31日で揃います。
過料は自動ではないが、猶予でもない。 10万円は上限額で、決めるのは裁判所です。催告という段階は挟まりますが、その時点では選択肢が減っています。
加えて、令和8年（2026年）4月1日からは住所等変更登記も義務になりました。変更の日から2年以内の申請が必要で、過料は5万円以下です（不動産登記法第76条の5、第164条第2項）。相続登記とは期限も金額も異なります。
制度の細部や個別の適用については、法務局または司法書士へご確認ください。
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出典
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月10日確認）
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（2026年8月10日確認）
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」（2026年8月10日確認）
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」（2026年8月10日確認）
