相続登記の準備を始めて、そもそも建物の登記が存在しないと分かることがあります。古い実家では珍しくありません。この場合、相続登記に進む前に表題登記という別の手続きが必要になり、依頼先も変わります。本記事は法務局の公表資料をもとに、気づき方と順番を整理したものです。
「相続登記を司法書士に頼めば全部やってもらえる」と考えていると、ここで止まります。
通説：登記の手続きは司法書士に頼むもの
相続で不動産の名義を移す手続き、つまり所有権の移転の登記は、司法書士が代理します。これは正しい理解です。
法務局は、登記を2種類に分けて説明しています。
種類 | 内容 | 代理する専門家 |
|---|---|---|
表示に関する登記 | 建物を新築する際の表題登記、土地の分筆など | 土地家屋調査士 |
権利に関する登記 | 所有権の移転、抵当権の設定など | 司法書士 |
表示に関する登記の申請手続を代理して行う専門家は、土地家屋調査士です。
つまり、建物そのものの記録が無い状態では、司法書士に頼む前の段階にいることになります。
実態：課税されていても登記があるとは限らない
未登記に気づきにくい理由がここにあります。
固定資産税は課税されているのに、登記が無いという状態が成立します。市町村は現況を調査して家屋を課税台帳に載せますが、それと法務局の登記簿は別の仕組みだからです。
そのため、毎年きちんと納税通知が届いていても、それは登記がある証明にはなりません。
未登記になりやすいのは次のようなケースです。
- 古い時期に建てられ、そのまま登記されなかった建物
- あとから増築した部分（母屋は登記済みでも増築分が未登記）
- 物置、車庫、離れなどの附属建物
とくに2つ目が見落とされます。母屋の登記事項証明書は取れるのに、実際の建物と床面積が合わない、という形で表に出ます。
登記が権利を守るための制度である以上、建てた本人がそのまま住み続けている限りは、登記が無くても日常で困る場面がほとんどありません。だから残ります。困るのは、所有者が代わるとき——つまり相続と売却の場面です。
「昔から住んでいる家だから大丈夫」という感覚は、この点ではあてになりません。むしろ古くから手を入れずに住み続けてきた家ほど、増築分が未登記のまま残っている傾向があります。北大阪の住宅地では、母屋に後から一部屋足した、離れを建てた、といった形が典型です。
編集者の判断：気づくのは「売ろうとした時」では遅い
未登記が判明する典型的なタイミングは3つです。
1. 相続登記の準備で登記事項証明書を取ったとき 2. 売却の話が進んで買主側から指摘されたとき 3. 解体や建て替えの手続きに入ったとき
2で気づくと、話が止まります。 買主にとっては、登記のない建物の所有権を受け取る形になり、住宅ローンの担保設定にも影響します。売買契約の直前で表題登記から始めることになると、期間が読めなくなります。
相続登記には取得を知った日から3年以内という期限があります（法務省）。表題登記が前提として挟まる場合、その分の期間を最初から見込んでおく必要があります。期限の数え方は相続登記の義務化—3年の期限は二つ、過料は裁判所が決めるで整理しました。
行動指針：確認と依頼の順番
1. 登記事項証明書を取る。 法務局で請求します。そもそも出てこなければ未登記です。管轄は物件の所在地で決まります。北大阪の管轄は相続登記はどこに出すのか—北大阪は3つの法務局に分かれるにまとめました。
2. 固定資産税の課税明細と突き合わせる。 課税されている家屋と、登記簿に載っている建物が一致しているかを見ます。床面積が合わない場合は増築分が未登記の可能性があります。
3. 附属建物の有無を見る。 物置・車庫・離れが課税明細にあるのに登記に無い、という形で出てきます。
4. 未登記なら土地家屋調査士へ。 表題登記が済んでから、権利の登記（相続登記）に進みます。順番が逆にはできません。
5. 売却を考えているなら、着手を早める。 買主が現れてから始めると、そこで期間を消費します。
なお、未登記の建物をそのまま解体してしまうという選択もあり得ます。建物が無くなれば表題登記の問題は生じないためです。ただしその場合は土地の住宅用地特例が外れ、翌年から固定資産税が上がります。この点は空き家を持ち続ける費用—固定資産税が3段階で変わる仕組みで整理しました。登記の手間を避けるために壊すという判断は、税額の面では逆に働くことがあります。
まとめ
課税されていても登記があるとは限らない。 納税通知は登記の証明ではありません。
表題登記と権利の登記は担当が違う。 表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士です。
順番は表題登記が先。 建物の記録が無い状態では、名義を移す手続きに進めません。
増築部分が落ちやすい。 母屋が登記済みでも、増築分だけ未登記ということがあります。
具体的な手続きや必要書類は事案によって変わります。管轄の法務局または土地家屋調査士へご確認ください。
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出典
- 法務局「不動産登記申請手続」（2026年8月10日確認）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月10日確認）
