#売買
全 18 記事
実家が売れない最大の理由—建築基準法上の道路に接しているか
相続した実家がなかなか売れない場合、値段よりも先に疑うべきは接道です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと建て替えができず、買主が住宅ローンを組みにくくなります。幅員4メートル未満の2項道路ならセットバックも必要です。大阪市・大阪府の資料をもとに整理しました。
相続した家の譲渡所得税—取得費が不明だと売値の95%が対象
相続した実家を売ったときの税額は、売値から取得費を引いた残りで決まります。親がいくらで買ったか分からない場合、譲渡収入金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が使えますが、これは救済措置であって有利な選択肢ではありません。国税庁の資料をもとに、5%になると何が起きるかを整理しました。
空き家の3000万円控除—先に確かめる3つは変えられない
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、要件が「家の側」と「売り方の側」の2系統に分かれます。家の側の3つ（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・同居者がいなかった）は過去の事実なので、あとから変えられません。国税庁の資料をもとに、判定の順番を整理しました。
親名義のままでは売れない—売却前に必要な登記は3種類ある
相続した実家を売るには、名義を自分に移しておく必要があります。そして必要な登記は相続登記だけとは限りません。被相続人の住所が登記と違う場合の変更登記、相続登記、相続人自身の住所変更登記の3種類が関わります。相続人申告登記を出しただけでは売却の前提が整わない理由も含めて、法務省の資料をもとに整理しました。
空き家は仲介か買取か—手取りと期間、33万円の特例で読む
相続した空き家を手放すとき、仲介と買取のどちらを選ぶかは価格だけでは決まりません。2024年7月に低廉な空家等の媒介報酬の特例が拡充され、800万円以下の物件でも報酬上限が33万円になりました。この33万円が何を意味するかを国土交通省告示の計算から読み解き、仲介と買取を手取りと期間の2軸で整理します。
相続した空き家の4択—売る・貸す・住む・壊すを分ける条件
相続した空き家の選択肢は「売る・貸す・住む・壊す」の4つですが、どれを選ぶかは好みではなく期限と条件で決まります。売却は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、解体は住宅用地特例の扱いが分岐点です。国税庁・国土交通省の資料をもとに、4択それぞれを分ける条件を1つずつ整理しました。
定期借地権付き中古マンションは買いか—北大阪の判断軸と注意点
北大阪の中古市場は所有権物件が中心ですが、まれに価格の安い「定期借地権付き」のマンションに出会うことがあります。定借は所有権より価格が抑えられる一方、契約期間の満了後に土地を返す前提で、住宅ローンや相続税評価も所有権とは異なります。買うかどうかを「価格の安さ」ではなく「残存期間・地代・出口」で見る判断軸を、借地借家法と国土交通省の公式情報で整理します。
不動産取得税と登録免許税の仕組み—北大阪で家を買う初期費用
北大阪(淀川区・東淀川区)で住宅を買うときの初期費用のうち、不動産取得税(大阪府税)と登録免許税(国税)の 2 つを制度ごとに分解して整理します。標準税率と土地・住宅の特例、新築・中古で異なる軽減、固定資産税評価額を課税標準とする仕組み、そして納付タイミングの違いまで、大阪府・国税庁・国土交通省・財務省の公式情報をもとに解説。個別の税額は大阪府・法務局・税理士でご確認ください。
中古住宅の品質確認—インスペクションと宅建業法の告知義務
北大阪・新大阪エリアで中古住宅の購入を検討する方向けに、建物状況調査（インスペクション）の仕組みと、2018年施行の宅建業法が定める重要事項説明での説明義務、売主の告知の実務を公式情報ベースで整理します。
住宅ローン控除、北大阪で中古を買う要件—昭和57年が境目
北大阪エリアで中古住宅を買うとき住宅ローン控除を受けられるかは、まず「昭和57年1月1日以降の建築か」で分かれます。築年・耐震・床面積・所得・入居時期の要件と、借入限度額・控除期間を国税庁の公式情報で整理します。
西中島南方の中古マンション投資—家賃の高さと利回りの関係
西中島南方の1LDK家賃は12.32万円（LIFULL HOME'S 2026-07-17）で新大阪12.92万円に並ぶ水準。一方、淀川区の中古マンション㎡単価は2025年で47万円と10年前の約2倍（国交省ベース集計）。家賃が高いほど表面利回りが高いとは限らない構造を、分子（家賃）と分母（価格）の両面から投資家視点で整理します。
淡路の中古マンション取引価格を公的データで読む—高架化前の実勢
淡路駅付近の連続立体交差事業（令和 13 年度＝2031 年度完了予定）で街が変わる前に、国土交通省の不動産取引価格情報（令和 7 年 3 月時点で累計約 547 万件のアンケート方式データ）を使って「高架化前の実勢」を基準年として記録する読み方を、東淀川区の絞り込み方とサンプル数の限界を含めて整理します。