相続した空き家を手放すとき、仲介と買取のどちらを選ぶかは、提示された価格だけでは決まりません。2024年7月から、安い空き家の扱われ方が制度として変わっています。 800万円以下の物件について、媒介報酬の上限が33万円まで認められるようになりました。この33万円が何を意味するのかを、国土交通省告示の計算から読み解きます。
媒介報酬の上限は、金額帯で段階的に決まる
売買の媒介で受け取れる報酬の上限は、告示で次のように定められています（大阪府掲載）。
代金の部分 | 上限の割合 |
|---|---|
200万円以下の金額 | 5.5% |
200万円を超え400万円以下の金額 | 4.4% |
400万円を超える金額 | 3.3% |
段階的に適用されるため、実際の上限額は次のように積み上げて計算します。
売買代金 | 報酬上限（積み上げ計算） |
|---|---|
300万円 | 200万×5.5% + 100万×4.4% = 15万4,000円 |
500万円 | 200万×5.5% + 200万×4.4% + 100万×3.3% = 23万1,000円 |
800万円 | 200万×5.5% + 200万×4.4% + 400万×3.3% = 33万円 |
よく使われる「3%＋6万円」という速算式は、この積み上げ計算を1本の式にまとめたものです。400万円を超える部分だけを3.3%で計算すると、200万円以下と200万〜400万の帯で本来より少なく計算されるため、その差額を足し戻しています。
差額は、200万円以下の帯が (5.5% − 3.3%) × 200万円 ＝ 4万4,000円、200万〜400万の帯が (4.4% − 3.3%) × 200万円 ＝ 2万2,000円。合わせて6万6,000円です。
``` 報酬上限（400万円超）＝ 代金 × 3.3% ＋ 6万6,000円 ```
1,000万円の物件で検算すると、積み上げでは 11万＋8.8万＋19.8万＝39万6,000円、速算式でも 33万＋6万6,000円＝39万6,000円で一致します。税抜で語られる「3%＋6万円」に消費税を乗せた形です。
この表の読み方—33万円という数字の出どころ
そのうえで、令和6年7月1日から施行された特例があります。
> 売買に係る代金の額が800万円以下の宅地又は建物については、報酬額は30万円の1.1倍に相当する金額（＝33万円）を超えてはならない。
つまり、800万円以下の空き家であれば、代金がいくらであっても33万円まで受け取れるという設計です。
ここで上の表と並べてみます。33万円は、ちょうど800万円の物件の報酬上限と一致します。
これは偶然ではなく、制度の設計そのものです。「いくら安い空き家でも、800万円の物件を扱ったのと同じだけ受け取ってよい」という意味になります。
なぜこうなったのか。300万円の空き家を仲介した場合、従来の上限は15万4,000円でした。現地調査、権利関係の確認、境界の確認、買主対応と、手間は800万円の物件と大きく変わりません。安い物件ほど採算が合わない構造があり、結果として売れ残っていました。
実際、低廉空き家の仲介料引き上げを受けて不動産会社の8割超が取引に前向きに転じたと報じられています。扱ってもらえるかどうかが、制度で変わったわけです。
相続した実家が数百万円の帯であれば、2024年7月以前に「難しい」と言われた記憶があっても、今は前提が違います。
仲介と買取を、手取りと期間の2軸で比べる
そのうえで、仲介と買取の違いを整理します。
仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
相手 | 一般の買主 | 不動産会社 |
価格 | 市場価格に近い | 再販を前提とするため、その分が反映される |
期間 | 買主が見つかるまで不定 | 短い |
残置物 | 原則として売主が片付ける | 現況のまま引き取る場合がある |
費用 | 媒介報酬（上限は上表／800万円以下は33万円まで） | 媒介報酬は原則不要（会社が直接買うため） |
向くケース | 時間をかけられる／状態が良い | 遠方・急ぐ・片付けが難しい |
買取で媒介報酬が原則として不要になるのは、値引きではなく構造の違いです。仲介は売主と買主の間に立つ第三者への報酬ですが、買取では不動産会社そのものが買主になります。間に立つ人がいないため、媒介という行為が発生しません。
一方で、その会社は買った家を修繕して再販します。修繕費・保有期間中の税や管理費・再販時の経費・利益が、提示価格に織り込まれます。仲介手数料を払わない代わりに、それらが価格側に入るという関係です。
手取りだけで比べると仲介が有利に見えますが、比べているものが違います。 仲介は「いつ売れるか分からない期間」と「片付けの手間」を売主が引き受けた場合の金額です。買取はそれを相手が引き受けた金額です。
カチタスの2026年調査では、買取会社を検討する人が42.8%（2021年比 約2.6倍）に増えています。そして売却先に求める要素として挙がっているのが「残置物を処理してくれる」「現況のままで買ってくれる」「早く買ってくれる」——つまり手離れの良さです。
買取が選ばれているのは価格の話ではなく、引き受けてもらえる範囲の話だと読めます。
どちらを選ぶかの判断材料
1. 期限があるかを先に見る。 売却には税制上の期限があります。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという条件は相続した空き家の4択で整理しました。期限が近いなら、期間の読めない仲介はリスクになります。
2. 遠方かどうか。 内見の立ち会い、片付け、鍵の受け渡しが発生します。他府県から北大阪の実家を処理する場合、この負担が価格差を上回ることがあります。
3. 800万円以下なら、まず仲介で当たってみる価値がある。 特例で扱いやすくなっています。断られた記憶が2024年7月より前なら、状況が変わっています。
4. 名義を先に整える。 どちらを選ぶにせよ、名義が親のままでは売れません。
まとめ
33万円は「800万円の物件と同じ報酬」という意味。 安い空き家が扱われやすくなるよう、令和6年7月1日から設けられた特例です。
仲介と買取は、価格ではなく引き受ける範囲が違う。 期間・残置物・立ち会いを誰が持つかで金額が変わります。
選ぶ順番は、期限 → 距離 → 価格。 税制上の期限が近ければ、期間の読めない方法は選びにくくなります。
報酬額や特例の適用可否は個別の取引条件によります。具体的な金額は、依頼先の宅地建物取引業者にご確認ください。
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出典
- 大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（告示）」令和6年6月21日改正（2026年8月10日確認）
- 株式会社カチタス「第6回 空き家所有者に関する全国動向調査」2026年（2026年8月10日確認）
- ITmedia BUILT「『低廉空き家』の仲介料引き上げで、不動産会社の8割超が取引前向き」2026年2月12日（2026年8月10日確認）
