令和8年（2026年）4月1日から、住所等変更登記が義務になりました。 「これから始まる」ではなく、すでに始まっています。期限は変更があった日から2年以内で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。相続登記の「3年・10万円」と混同されやすいのですが、期限も金額も異なります。本記事は法務省の公表資料をもとに、両者の違いと施行前に住所が変わっていた場合の扱いを整理したものです。
何が義務になったのか
法務省は次のように説明しています。不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、「氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられます」（不動産登記法第76条の5）。
対象は住所だけではありません。氏名や名称の変更も含みます。婚姻や離婚で姓が変わった場合、法人が商号を変えた場合も同様です。
正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料の対象になります（同法第164条第2項）。
相続登記との違い—期限も金額も異なる
2024年に始まった相続登記の義務化と並べると、違いがはっきりします。
相続登記 | 住所等変更登記 | |
|---|---|---|
施行 | 令和6年（2024年）4月1日 | 令和8年（2026年）4月1日 |
期限 | 取得を知った日から3年 | 変更の日から2年 |
過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
根拠 | 不登法76条の2 / 164条1項 | 不登法76条の5 / 164条2項 |
施行前分の期限 | 令和9年（2027年）3月31日 | 令和10年（2028年）3月31日 |
期限が1年短く、過料が半額というのが住所等変更登記の側です。「登記の義務化」とひとまとめに覚えていると、2年のほうを3年だと思って過ぎてしまいます。
施行前分の期限も1年ずれています。相続登記が令和9年3月31日、住所等変更登記が令和10年3月31日です。
施行日より前に引っ越していた場合
こちらも対象になります。
法務省は、施行日より前に住所等を変更していて変更登記をしていない場合、「令和10年3月31日までに変更登記をしていただく必要があります」としています（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項）。
相続登記と同じ構造で、制度が始まる前の分にも遡って適用されるという設計です。何年前の引っ越しであっても、登記上の住所が古いままなら対象になります。
相続した人には、両方がかかることがある
ここが実務上いちばん見落とされる点です。
相続登記を済ませて名義を自分にした。そのあとで自分が引っ越した。 この時点で、今度は住所等変更登記の義務が発生します。
``` 親が死亡 ──▶ 相続登記（3年以内）──▶ 名義が自分になる │ 自分が引っ越す │ ▼ 住所等変更登記（2年以内） ```
相続登記を終えれば手続きが完了、ではありません。 名義人になった以上、その後の変更を届け出る義務がその人に移ります。
とくに、相続で北大阪の実家の名義を引き継いだあと、遠方の自宅へ戻った、というケースは典型です。実家の登記に載っている住所が古い自宅のままなら、変更登記が要ります。
相続登記そのものの期限の数え方は相続登記の義務化—3年の期限は二つ、過料は裁判所が決めるで整理しています。
自分の期限を引く
条文と経過措置を、変更日から逆に引くと次のようになります。
氏名・住所が変わった日 | 変更登記の期限 | 根拠 |
|---|---|---|
2010年5月 | 令和10年（2028年）3月31日 | 経過措置 |
2025年11月 | 令和10年（2028年）3月31日 | 経過措置 |
2026年3月31日 | 令和10年（2028年）3月31日 | 経過措置 |
2026年4月1日 | 令和10年（2028年）4月1日 | 原則（2年） |
2026年8月1日 | 令和10年（2028年）8月1日 | 原則（2年） |
境目は令和8年4月1日です。この日より前の変更は、2010年でも2026年3月でも、期限は同じ令和10年3月31日に集まります。
相続登記と同じ形で、古い変更ほど残り時間が短いという並びになります。何度も引っ越していて登記が最初の住所のまま、という場合が最も期限が近いことになります。
なお、義務を負うのは所有権の登記名義人です。共有名義であれば、住所が変わった人それぞれに義務が生じます。「代表者が1人出せば足りる」形ではありません。
何を確認すればよいか
順番はこうなります。
1. 登記に載っている住所を確認する。 記憶ではなく登記事項証明書で確かめます。何度か引っ越していると、いつの住所で止まっているかは思い出せないことが多い部分です。
2. 最後に住所が変わった日を特定する。 起算点は「変更があった日」です。転居届の日付ではなく、住民票上の異動日が基準になります。
3. 施行前か施行後かを判定する。 令和8年4月1日より前の変更であれば期限は令和10年3月31日、それ以後の変更であればその日から2年です。
4. 氏名・名称の変更も洗い出す。 条文は「氏名若しくは名称又は住所」と書いています。住所だけを見て終わらせると、婚姻や離婚で姓が変わっている分を落とします。
とくに相続の場面では、被相続人の登記が古い住所のままというケースと、相続人自身の住所が変わっているケースが同時に起きます。登記に出てくる住所は2種類あるという前提で確認すると、抜けが減ります。
まとめ
住所等変更登記について、押さえておきたい点は3つです。
すでに施行されている。 令和8年（2026年）4月1日から義務です。これから来る制度ではありません。
相続登記とは数字が違う。 期限は2年（相続登記は3年）、過料は5万円以下（相続登記は10万円以下）。施行前分の期限も令和10年3月31日と、1年ずれています。
相続登記の後にも発生しうる。 名義を自分にしたあとで引っ越せば、その人に義務が移ります。
制度の細部や個別の適用については、法務局または司法書士へご確認ください。
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出典
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」（2026年8月10日確認）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月10日確認）
