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小規模宅地等の特例—330㎡まで80%減、誰が継ぐかで決まる
実家の土地を相続するとき、小規模宅地等の特例が使えると評価額が大幅に下がります。居住用は330㎡まで80パーセント減額ですが、配偶者以外が取得する場合は同居や持ち家の有無といった要件が付きます。国税庁の資料をもとに、誰が継ぐかで結論が変わる仕組みを整理しました。
相続した家の譲渡所得税—取得費が不明だと売値の95%が対象
相続した実家を売ったときの税額は、売値から取得費を引いた残りで決まります。親がいくらで買ったか分からない場合、譲渡収入金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が使えますが、これは救済措置であって有利な選択肢ではありません。国税庁の資料をもとに、5%になると何が起きるかを整理しました。
空き家の3000万円控除—先に確かめる3つは変えられない
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、要件が「家の側」と「売り方の側」の2系統に分かれます。家の側の3つ（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・同居者がいなかった）は過去の事実なので、あとから変えられません。国税庁の資料をもとに、判定の順番を整理しました。
相続登記はどこに出すのか—北大阪は3つの法務局に分かれる
相続登記の申請先は不動産の所在地で決まり、相続人がどこに住んでいるかでは決まりません。北大阪では淀川区・東淀川区が大阪法務局北出張所、吹田市が北大阪支局、豊中市が池田出張所と、市区で管轄が分かれます。北出張所は北区にあり淀川区内ではありません。大阪法務局の公表資料をもとに整理しました。
親名義のままでは売れない—売却前に必要な登記は3種類ある
相続した実家を売るには、名義を自分に移しておく必要があります。そして必要な登記は相続登記だけとは限りません。被相続人の住所が登記と違う場合の変更登記、相続登記、相続人自身の住所変更登記の3種類が関わります。相続人申告登記を出しただけでは売却の前提が整わない理由も含めて、法務省の資料をもとに整理しました。
空き家は仲介か買取か—手取りと期間、33万円の特例で読む
相続した空き家を手放すとき、仲介と買取のどちらを選ぶかは価格だけでは決まりません。2024年7月に低廉な空家等の媒介報酬の特例が拡充され、800万円以下の物件でも報酬上限が33万円になりました。この33万円が何を意味するかを国土交通省告示の計算から読み解き、仲介と買取を手取りと期間の2軸で整理します。
空き家の固定資産税が6倍になる条件—勧告と1月1日の関係
空き家の固定資産税が6倍になる、という話には条件があります。上がるのは勧告を受けたうえで賦課期日である1月1日までに改善しなかった場合で、勧告を受けただけでは上がりません。また6倍になるのは200㎡以下の部分で、それを超える部分は3倍です。国土交通省・自治体資料をもとに、境目がどこにあるかを整理しました。
住所変更登記も義務化—2年以内・過料5万円が2026年4月から
令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は氏名や住所が変わったときに2年以内の変更登記が義務になりました。過料は5万円以下で、相続登記の3年・10万円とは期限も金額も異なります。施行前に住所が変わっていた場合の期限は令和10年3月31日です。法務省の資料をもとに、相続登記との違いも含めて整理しました。
空き家を持ち続ける費用—固定資産税が3段階で変わる仕組み
空き家の維持費は毎年一定ではありません。固定資産税と都市計画税には住宅用地特例があり、通常の状態・勧告を受けて改善しなかった状態・更地にした状態で課税標準が変わります。大阪市の公表資料をもとに、200㎡を境にした軽減の割合と、3段階のどこにいると費用がどう動くのかを整理しました。
相続した空き家の4択—売る・貸す・住む・壊すを分ける条件
相続した空き家の選択肢は「売る・貸す・住む・壊す」の4つですが、どれを選ぶかは好みではなく期限と条件で決まります。売却は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、解体は住宅用地特例の扱いが分岐点です。国税庁・国土交通省の資料をもとに、4択それぞれを分ける条件を1つずつ整理しました。
相続登記の義務化—3年の期限は二つ、過料は裁判所が決める
相続した不動産の登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。期限は「取得を知った日から3年以内」ですが、遺産分割が成立するともう一度3年の期限が発生し、施行日より前に相続した不動産はすべて令和9年（2027年）3月31日に期限が集約されます。法務省の公表資料をもとに、期限の決まり方と過料に至るまでの手順を整理しました。
引越し後の郵便局—新大阪・淡路・十三の集配局とゆうゆう窓口
新大阪・十三エリアの郵便を集配するのは淀川郵便局（淀川区十三元今里）、淡路エリアは東淀川郵便局（東淀川区下新庄）です。どちらも区全域の配達と、時間外に郵便を出し入れできる「ゆうゆう窓口」を担う集配局です。引越し後に必要な日本郵便への転居届の出し方とあわせて、北大阪3駅エリアの郵便局の所在と使い方を公式情報で整理します。