真夏の北大阪でエアコンが止まったら、家賃は下がるのか。令和2年（2020年）4月に施行された改正民法611条は、借主に責任のない事由で部屋の一部が使えなくなった場合、賃料は請求を待たずに「減額される」と定めました。本記事は国土交通省の公表資料と判例の傾向をもとに、下がる場合と下がらない場合の境界線を整理したものです。
答えを先に言えば、「壊れたら即、家賃が下がる」わけではありません。減額されるのは、不具合が「通常の居住ができない」程度に達し、かつ借主に責任がない場合です。そして減額の割合に法律上の基準はなく、実務は通知と協議で動きます。新大阪や十三の単身向け賃貸を想定して、順番に見ていきます。
約120年ぶりの改正で生まれた「当然減額」
民法の債権関係の規定は、明治29年（1896年）の制定後、約120年間ほとんど改正されないままでした（国土交通省パンフレット）。これを全面的に見直した改正民法が、令和2年（2020年）4月1日に施行されています。
改正前の611条は、賃借人の過失によらず「滅失」したときに、その割合に応じて賃料の減額を請求することができる、という規定でした。借主が請求してはじめて効果が生じる建て付けです。
改正で2点が変わりました。対象は「滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」へ広がり、設備の機能的な不具合も含まれます。効果は「賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と、請求を待たない当然減額に改められました（国土交通省パンフレット）。賃料は部屋を使える状態の対価として日々発生するものであり、使えない部分の対価は当然に発生しない、というのが改正の考え方です（相談対応事例集）。
減額の2要件—受忍限度と帰責事由
ただし、条文が「減額される」と書いていても、あらゆる不具合で下がるわけではありません。国土交通省掲載の相談対応事例集は、611条1項が働く場面を次の2要件で解釈しています。
- 一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えて、通常の居住ができなくなっていること
- その原因について、借主に帰責事由（責めに帰すべき事由）がないこと
一つ目が程度の要件です。「不便」で止まる程度では足りず、普通に住めない状態に達している必要があります。二つ目は原因の要件で、借主の不注意や誤った使い方で壊した場合は対象外です。帰責事由がないことの立証責任は借主側にあるとされているため、事例集は、入居時の物件状況確認リストや写真を活用して原因を説明できるようにしておくことを求めています。
入居時のチェックリストと室内写真は、退去時の敷金精算だけでなく、この帰責事由の説明にも効く資料です。契約書一式の読みどころは賃貸借契約の基本で整理しています。
下がる場合・下がらない場合の境界線
実際の裁判ではどこに線が引かれてきたのか。事例集収録の判例の傾向を、編集部で「認められた側」と「否定された側」に整理し直すと次のようになります。
減額が認められた例 | 減額が否定された例 |
|---|---|
雨漏り | エアコンの不具合（修繕費用が軽微） |
漏水やカビ | 備品の軽微な不具合 |
排水管の閉塞 | 照明器具や換気扇の故障 |
窓の破損 | 他室の騒音 |
便器の故障による汚水の漏れ | — |
左右を見比べると、境界線が浮かび上がります。左側は「水」と「開口部」、つまり住まいの根幹に関わる不具合です。右側は、不便ではあっても代替手段があったり、修繕が軽微で済んだりするもの。事例集自身も、照明器具の故障のような設備利用の不便、居住を妨げない程度の建具の不具合、隙間風を生じない程度の壁や窓の破損は、原則として賃料減額の対象にならないと整理しています。
例外もあります。他室の騒音について判例は減額を否定しつつ、受忍限度を超えた騒音が相当期間続くなど一部使用不能が明らかなら類推適用の余地があり得ると判示しており、右側が常に対象外とは限りません。
エアコンが境界線上にある理由
タイトルの問いに戻ります。エアコンはこの表の右側、つまり否定例に登場します。事例集掲載の東京地裁判決では、ルームエアコンの不具合について、修理の支払額が1,800円と軽微であったこと等を理由に減額が否定されました。
一方で、現場の感覚は違います。国土交通省が管理業者に行ったアンケート（平成28年・回収889件）では、トラブルの原因は「風呂が使えない」56.2%が最多で、「上階からの漏水」53.8%、「エアコンが作動しない」53.1%が続きます。また、（公財）日本賃貸住宅管理協会は「設備等の不具合による賃料減額のガイドライン」をまとめており、事例集にも参考資料として掲載されています。
つまりエアコンは、判例では軽微な不具合として否定された例がある一方、実務では最も揉めやすい設備の一つという、まさに境界線上の存在です。真夏の大阪で冷房が全く効かない状態が修繕まで長引けば「通常の居住ができない」に近づき、送風の一部が弱い程度なら「不便」の側に残る。程度と期間で評価が変わるからこそ、次に述べる通知と記録が効いてきます。
最初の一手は減額請求ではなく通知
故障に気づいたとき、最初にすべきは金額の交渉ではなく通知です。借主は、修繕を要する箇所を発見した場合、貸主に遅滞なく通知する義務を負っています（民法615条）。通知が遅れて貸主に損害が生じると、賠償責任を負うことがあり得ます（同415条1項、事例集）。
事例集が示す流れは「通知 → 現場確認 → 協議・決定」の3段階です。借主は発生日時・経緯・日常の使い方を文書で整理し、状態を写真で記録する。貸主は修繕完了の目安を早く知らせ、代替手段の提供が容易ならその対応を説明する。ここまで揃ってはじめて、減額の程度や期間の協議に入ります。
なお、貸主側には修繕義務があります（民法606条1項。ただし借主の帰責事由による場合を除く）。通知したのに相当な期間内に修繕されないとき、または急迫の事情があるときは、借主が自ら修繕できる規定も新設されました（607条の2）。ただし実行の前に、費用の扱いを管理会社に確認するのが安全です。
契約書第12条と協議の実務
実務の着地点は契約書です。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）は第12条1項で、物件の一部が使用できなくなり借主に帰責事由がないときは使用できなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されるとした上で、「減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする」と定めています。
解説コメントはその理由を、一部滅失の程度や減額割合には判例等の蓄積による明確な基準がないため、紛争防止の観点から、借主が通知した上で減額割合・期間・方法（一定期間の一部免除か、賃料設定自体の変更か）を合意して決めることが望ましい、と説明しています。
協議の考慮要素として事例集が挙げるのは、使用不能の期間・程度・面積、そして代替手段の提供です。使えない面積が明らかな場合は、修繕完了までの日割家賃を面積で按分する考え方があり、判例にも採用例があります。前述のアンケートでは、3〜10割程度の事案で賃料減額やお詫び金の提供等を行う管理業者は12.3%にとどまり、どのトラブルでも「修繕のみ」の対応が最多でした。実務は減額よりまず修繕と代替手段（代替の冷房機器や宿泊代の提供など）で解決する運用が多い、というのが実態です。
貸主・管理会社の連絡先は契約書と重要事項説明書に記載されています。入居時に確認しておくと初動が速くなります。読み方は重要事項説明書のチェックポイントを参照してください。
まとめ
本記事のポイントを整理します。
- 令和2年（2020年）4月施行の改正民法611条で、賃料は「請求できる」から「減額される」に変わった
- ただし要件は2つ。通常の居住ができない程度であること、借主に帰責事由がないこと
- 判例の傾向では、雨漏り・漏水・排水管の閉塞など「水と開口部」は認められ、軽微な設備の不具合は否定されやすい
- エアコンは境界線上。程度と期間で評価が変わるため、通知と写真記録が決め手になる
- 減額割合に法律上の基準はなく、契約書（標準契約書第12条）に沿った協議で決める
減額は権利であると同時に、貸主・借主の協議で形が決まるものです。個別のケースの扱いは契約書の条文と特約によっても変わるため、まずはお手元の契約書を確認し、管理会社や専門家にご相談ください。
※ 本記事の情報は2026年8月時点の公表資料に基づきます。制度の最新の内容は国土交通省・法務省の公式サイトでご確認ください。
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出典
- 国土交通省「住宅の賃貸借契約に関連する民法改正の概要」（2026年8月30日確認）
- 賃貸借トラブルに係る相談対応研究会「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集～賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について～」平成30年3月（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」（2026年8月30日確認）
