「古いマンションは修繕や建替えの決議が通らない」。この問題に手を入れたのが、令和8年（2026年）4月1日施行の改正区分所有法です。本記事は法務省・国土交通省・大阪市の公式資料をもとに、何が変わったのかと、築古マンションの多い北大阪で中古を買う側が管理組合の何を見るかを整理しました。
結論を先に書きます。修繕などの決議は「全区分所有者の多数決」から「出席者の多数決」に変わり、裁判所が認定した所在等不明の区分所有者は母数から外れます（法務省）。建替え決議は原則5分の4のまま、耐震性不足などの客観的事由がある場合に4分の3へ下がります。つまり決議のハードルを決めるのは、賛成の割合以上に「どれだけの人が総会に出るか」になりました。
改正の全体像と施行日
改正法（令和7年法律第47号）は令和7年（2025年）5月23日に成立、同月30日に公布され、区分所有法と被災区分所有法の改正部分は令和8年（2026年）4月1日に施行されました（法務省）。
背景にあるのは、法務省が「2つの老い」と呼ぶ建物と居住者の高経年化です。築40年以上のマンションは全体の約2割（約137万戸）で、今後10年で2倍、20年で3.4倍になる見込みとされ、その住戸のうち世帯主が70歳以上は5割以上と示されています（法務省）。決議に参加しない区分所有者や所在不明者が集会決議を阻んでいる、というのが立法の出発点です。
改正法は既存のマンションにも適用されます。施行日前の決議の効力には影響しませんが、施行日以降は抵触する管理規約の定めは効力を失います（法務省）。これが後述の「規約の見直し」という確認点につながります。
決議が止まる構造と「出席者の多数決」
改正前の区分所有法では、決議は全区分所有者を母数として数えていました。法務省の資料は、改正前は賛成が5分の2で否決だった決議が、改正後は出席者の3分の2の賛成として可決される図を示しています（法務省）。欠席や無関心が「反対票」と同じ効果を持っていた構造です。
改正後は、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、決議は出席者の多数決によることとされました。出席者には議決権行使書や委任状で議決権を行使した人を含み、特別決議には過半数の定足数があります（法務省）。法務省が挙げる例は外壁や屋上防水の大規模修繕工事の決議です。
手続き面も変わりました。全ての集会の招集通知に議案の要領を示さなければならず、発出から会日までの期間は規約でも1週間より短くできません（法務省）。「過半数は半数ちょうどを含まない」という注意も法務省資料にある、実務で見落としやすい細部です。
所在等不明区分所有者の除外と管理不全への対応
もう一つの柱が、所在等不明区分所有者の扱いです。住民票など通常アクセスし得る公簿を調べても所在が分からない、あるいは区分所有者が死亡し相続人の存否が不明といった場合に、裁判所が認定した所在等不明区分所有者を全ての決議の母数から除外する制度が創設されました（法務省・区分所有法第38条の2）。
あわせて、所有者不明専有部分、管理不全専有部分、管理不全共用部分について、裁判所が管理人を選任して管理させる財産管理制度が設けられました（法務省）。専有部分にゴミが集積している、共用部分の外壁が剥落するおそれがある、といった場面が想定例です。
区分所有者が国内に住所を持たない場合の国内管理人制度も新設されました（法務省）。どの制度も裁判所や専門家が関わる手続きで、管理組合が単独で完結するものではありません。
建替えと共用部分変更の要件
法務省の対照表から、中古選びに関わる項目を抜き出しました。
決議事項 | 改正前 | 改正後（法務省資料） |
|---|---|---|
共用部分の管理（修繕等） | 全区分所有者の過半数 | 出席者の過半数 |
共用部分の変更 | 4分の3 | 4分の3。瑕疵による権利侵害のおそれ・バリアフリー化の場合は3分の2 |
建替え | 5分の4 | 5分の4。一定の客観的事由がある場合は4分の3 |
建物敷地売却・取壊し・一棟リノベーション | 全員の同意 | 建替えと同等の多数決（原則5分の4） |
被災区分所有建物の建替え等 | — | 3分の2 |
建替え決議を4分の3に下げる客観的事由は、耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落のおそれ、給排水管等の腐食等のおそれ、バリアフリー基準への不適合の5つで、基準の詳細は法務省令と法務省告示で定められています（法務省）。共用部分の変更を3分の2に下げる事由もほぼ重なり、法務省は階段しかない5階建てへのエレベーター設置を例示しています。
建替え決議後に金銭補償を前提として専有部分の賃貸借を終了させる制度も創設されています（法務省）。
北大阪の築古マンションに見える課題
北大阪では御堂筋線・阪急京都線の沿線に築年数の幅が広い分譲マンションが混在します。西中島南方や十三、淡路の駅周辺では、淡路駅高架化の影響を受ける物件も含め、築40年前後のストックが中古市場に出てきます。
大阪市は令和元年度に、築後30年以上の分譲マンションの管理組合を対象に管理実態調査を行いました（回答663件、大阪市）。改正法が狙う問題がそのまま表れています。総会の出席率が50%以下だった124件のうち59件が築後40年以上で、長期修繕計画を作成していない162件のうち94件、空室住戸がある358件のうち195件が築後40年以上でした（大阪市）。
将来不安は「区分所有者の高齢化」79.1%が最多で、「修繕積立金の不足」48.1%、「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」40.5%が続きます（大阪市、複数回答）。築後40年以上の423件の外観目視調査では、剥落や露筋などの判定がA70.9%、B28.4%、C0.5%です（大阪市）。調査は改正前の令和元年度時点のもので、現在の状態は物件ごとの確認が必要です。
大阪市内の物件については、令和4年（2022年）3月31日策定の「大阪市マンション管理適正化推進計画」のもとで、管理組合の勉強会への専門家派遣や長期修繕計画作成費への助成があります（大阪市）。窓口は大阪市都市整備局企画部安心居住課マンション施策担当（電話：06-6208-9637）です。
買う側が管理組合で見る4点—編集部の判断軸
改正で決議のハードルは下がりましたが、「出席」が無ければ多数決は成立しません。編集部は、中古の管理組合を見る物差しが「賛成の集まりやすさ」から「総会への参加率」へ移ったと読み、内見前に確認したい4点を判断軸として整理します。
1点目：総会の出席率（議決権行使書・委任状を含む）。 大阪市の調査でも築40年以上と低い出席率は重なっていました。直近の総会議事録で出席割合を確認し、特別決議の定足数である過半数を安定して超えているかを見ます。建物の状態はインスペクション（建物状況調査）で別に見ます。
2点目：管理規約が改正法に合わせて見直されているか。 国土交通省は令和7年10月17日に標準管理規約を改正し、各マンションの管理規約も見直しが必要になると告知しています（国土交通省）。抵触する規約は施行日以降効力を失うため、見直し済みかどうかは管理組合が機能しているかの目印になります。
3点目：空室・所在不明・国外在住の住戸数。 所在等不明者の除外は裁判所の認定が前提で、自動的には効きません。空室が多い物件では、手続きを進める担い手が組合にいるかまで議事録で読みます。管理に関する情報は重要事項説明でも示されます。
4点目：客観的事由に該当しそうか。 耐震性不足や外壁剥落のおそれは決議要件を下げる事由である一方、建物のリスクそのものです。該当が疑われる物件は、決議が通りやすくなる利点と修繕・建替えの負担を併せて、資金計画と修繕積立金の水準から専門家と確認するのが安全です。該当の判定は法務省令等の基準によるため、自己判断で決めつけないのが前提です。
まとめ
本記事のポイントを整理します。
- 改正区分所有法は令和8年（2026年）4月1日施行。既存マンションにも適用され、抵触する規約は効力を失う
- 修繕など処分を伴わない決議は出席者の多数決に。招集通知には議案の要領が必要で、会日まで1週間以上
- 裁判所が認定した所在等不明区分所有者は全ての決議の母数から除外。管理不全の専有部分・共用部分には管理人制度
- 建替えは原則5分の4のまま、耐震性不足など客観的事由があれば4分の3。共用部分の変更も瑕疵等の場合は3分の2
- 大阪市の令和元年度調査では出席率の低さ・修繕計画の未作成・空室が築40年以上に集中。買う側は出席率と規約の見直し状況を見る
条文や基準の詳細は法務省・国土交通省の公式ページで、個別の物件判断は宅地建物取引士やマンション管理士など専門家にご確認ください。管理組合側から見た修繕計画の論点は長期修繕計画の考え方で整理しています。
※本記事の情報は2026年9月時点の公式公表資料に基づきます。
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出典
- 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（2026年9月17日閲覧）
- 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」令和8年4月（2026年9月17日閲覧）
- 国土交通省 報道発表「改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定」（2026年9月17日閲覧）
- 国土交通省 報道発表「『マンション標準管理規約』を改正します」（2026年9月17日閲覧）
- 大阪市「分譲マンションの管理実態把握のための調査の結果について」（2026年9月17日閲覧）
- 大阪市「大阪市マンション管理適正化推進計画」（2026年9月17日閲覧）
