家賃の値上げは、通知が届いた時点では何も確定していません。借地借家法32条のもとでは、新しい家賃は当事者の合意か、調停・裁判の手続きを経て決まります。本記事は、通知を受けてからの進め方の順番を、e-Gov法令検索の条文と裁判所・法務省の公表情報をもとに整理したものです。
先に骨子を示します。①契約書の特約を確認する、②値上げの根拠と周辺相場を確認する、③協議する、④まとまらなければ調停——この順番です。協議がまとまらない間も、借主は「相当と認める額」を支払い続ければ足りるというのが条文の建て付けです。新大阪や十三、淡路のような単身者向け賃貸の多いエリアで、更新のタイミングに賃料改定の打診を受けた方を想定して書いています。
通知が来ても家賃はまだ変わらない—32条の建て付け
借地借家法32条1項は、建物の借賃が、租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇や低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、「契約の条件にかかわらず」当事者が将来に向かって借賃の額の増減を請求できる、と定めています（e-Gov法令検索）。
見落とされがちですが、主語は「当事者」です。つまりこの条文は、貸主の増額請求だけでなく、借主からの減額請求も同じ枠組みで扱っています。値上げを求める側と拒みたい側が、実は同じ1つの条文の上に立っている——これがこの制度の面白いところです。
そのため、通知は「新しい家賃の確定」ではなく「協議の申し入れ」として読むのが正確です。ただし、通知を受けた側が一方的に拒否すれば終わり、という意味でもありません。租税負担の増加や周辺相場との乖離といった根拠がある場合、協議や調停の場ではその事情が考慮されます。
進め方の順番—編集部の4ステップ整理
条文と手続きの決まりを突き合わせると、通知を受けてからやることは次の順番に整理できます。この並び自体が本記事の独自整理です。
順番 | やること | 根拠・確認先 |
|---|---|---|
1 | 契約書の特約を確認 | 借地借家法32条1項ただし書・38条 |
2 | 値上げの根拠と周辺相場を確認 | 32条1項の3つの事情 |
3 | 金額・開始時期を協議 | 話し合いによる合意が原則 |
4 | まとまらなければ調停を申立て | 民事調停法24条の2 |
最初が契約書なのは、例外がここに書かれているからです。一定の期間借賃を増額しない旨の特約（不増額特約）があれば、その定めに従います（32条1項ただし書）。さらに定期建物賃貸借で借賃の改定に係る特約がある場合には、32条自体が適用されません（借地借家法38条）。普通借家か定期借家か、特約の有無で、その後の交渉の土俵が変わります。
2番目が相場の確認なのは、32条が挙げる事情のひとつが「近傍同種の建物の借賃」との比較だからです。貸主に値上げの根拠を尋ねるのと並行して、周辺の募集賃料を自分でも調べておくと、協議の材料になります。調べ方は賃貸の家賃相場を自分で調べる方法で整理しています。
協議がまとまらない間の家賃—「相当と認める額」
進め方の順番と同じくらい重要なのが、協議中の家賃の払い方です。
32条2項は、増額について協議が調わないときは、請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまで、「相当と認める額」の借賃を支払うことをもって足りる、と定めています。値上げ通知が届いた翌月から新賃料を払わなければならない、という決まりにはなっていません。
ただし、この条文にはもう半分があります。裁判で増額が確定した場合、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません（32条2項ただし書）。年1割という水準は、現在の預金金利からすると目を引く数字です。極端に低い額で払い続けると、後から利息付きの精算が重くなる構造になっています。
なお、減額請求の場合は逆向きの同じ仕組みがあり、受け取り過ぎた貸主が年1割の利息を付して返還します（32条3項）。どちらの側にも精算ルールがある、対称的な設計です。
支払い自体を止めることは勧められません。家賃の不払いは、金額の争いとは別の問題を生みます。「金額は争う、支払いは続ける」が基本の型です。
受け取ってもらえないときの弁済供託
争いが深まると、従来額を持参しても貸主が受け取らない、という局面があり得ます。ここで使われるのが弁済供託です。
法務省の説明では、支払日に家賃を持参したものの、値上げなどの理由で受領を拒否された場合や、争いが続いていてあらかじめ受領を拒否されているような場合に、法務局（供託所）へ金銭を供託する方法が挙げられています（法務省「供託制度の概要」）。供託すると貸主に支払ったのと同じ扱いになり、支払いの遅れの責任を免れることができます。
位置づけを間違えないことが大切です。供託は「値上げを拒否するための道具」ではなく、争いながらも支払いの筋を通すための制度です。供託先や必要書類は物件所在地によって異なるため、管轄の法務局の案内で確認してください。
決裂したらいきなり裁判ではなく、まず調停
協議がどうしてもまとまらない場合、次は裁判——ではありません。ここに手続き上の決まりがあります。
民事調停法24条の2は、借地借家法32条の借賃増減請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならないと定めています。調停を経ずに訴えを起こした場合も、受訴裁判所は原則としてその事件を調停に付します。家賃の増減額は、いきなり判決で白黒つけるのではなく、まず話し合いのテーブルに載せる設計になっているわけです。
調停は、裁判官と調停委員が間に入り、話し合いによる合意で解決を図る手続きです（裁判所「民事調停」）。宅地建物の調停事件の管轄は、物件所在地を管轄する簡易裁判所です（民事調停法24条）。裁判所の管轄区域表によれば、大阪市は大阪簡易裁判所の管轄で、所在地は大阪市北区西天満2-1-10です。淀川区・東淀川区の物件——新大阪、西中島南方、十三、淡路といった駅のまわりの賃貸も、ここが窓口になります。
この順番を知っておくと、通知への向き合い方も変わります。協議が決裂しても次は調停、つまり引き続き話し合いです。感情的に対立を深めるより、根拠と相場の資料を揃えて協議に臨むほうが、どの段階に進んでも効いてきます。
まとめ—順番を押さえることが一番の備え
本記事のポイントを整理します。
- 値上げ通知だけでは家賃は変わらない。新賃料は合意か、調停・裁判の手続きで決まる（借地借家法32条）
- 最初に見るのは契約書。不増額特約があればその定めに従い、定期借家の改定特約があれば32条は適用されない
- 協議中は「相当と認める額」の支払いで足りる。ただし増額確定時は不足分に年1割の利息が付く
- 受領を拒否されたら法務局への弁済供託という手段がある
- 訴訟の前にまず調停。大阪市内の物件は大阪簡易裁判所（北区西天満）が申立先
値上げに応じるかどうかの損得は、金額、住み続けたい期間、周辺相場によって一人ひとり異なります。本記事は手続きの順番の整理であり、個別の判断は弁護士等の専門家にご相談ください。更新のタイミングで一緒に話題になりやすい更新料は、家賃の増減額とは別の論点です。下記の関連記事で別途整理しています。
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※ 本記事の情報は2026年8月時点の公表資料に基づきます。最新の内容は各公式サイトでご確認ください。
出典
- e-Gov法令検索「借地借家法」（平成3年法律第90号）第32条・第38条（2026年8月30日確認）
- e-Gov法令検索「民事調停法」（昭和26年法律第222号）第24条・第24条の2（2026年8月30日確認）
- 裁判所「民事調停」（2026年8月30日確認）
- 裁判所「大阪府内の管轄区域表」（2026年8月30日確認）
- 裁判所「大阪簡易裁判所」（2026年8月30日確認）
- 法務省「供託制度の概要」（2026年8月30日確認）
