「更新料はインターネットで無効と書いてあった」「更新料は払わなくてよい」という受け止めは、正確ではありません。更新料は法律が一律に定めた費用ではなく地域の慣行ですが、契約書に明確に書かれていれば原則として支払義務が生じます。最高裁平成23年(2011年)7月15日判決は、更新料の額が賃料や更新期間に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は消費者契約法10条に反せず有効と判断しました。本記事は借地借家法・消費者契約法と、この最高裁判決をベースに、更新料の相場・地域慣行・無効になり得る境目を整理します。
更新料は関西の賃貸慣行のなかでも扱いが割れやすい費用です。同じ2011年には、退去時に敷金から一定額を差し引く敷引特約についても最高裁が判断を示しており(平成23年3月24日判決)、関西特有の賃貸慣行が相次いで最高裁で争われた年でもありました。
なお、更新料の有効性や請求の可否は契約条項の書き方によって判断が分かれます。具体的な支払義務や金額の妥当性は契約書の記載を確認し、個別の争いは弁護士など専門家へ相談してください。
「更新料は無効」という通説の受け止め
はじめに、更新料をめぐって広まっている受け止めを整理します。
インターネット上では「更新料は無効」「更新料は払わなくてよい」という情報が見られます。この受け止めが広まった背景には、2009年から2011年にかけて更新料の有効性を争う訴訟が相次ぎ、下級審で「有効」「無効」の判断が分かれていた経緯があります。実際、最高裁平成23年7月15日判決で統一判断が示されるまでは、更新料条項を消費者契約法10条で無効とする高裁判決も存在しました。
しかし、この「無効」情報は最高裁の統一判断より前の下級審段階の議論を引きずったものです。本記事の整理では、現在の到達点である最高裁判決を起点に、更新料の位置づけを読み直します。
更新料の法的位置づけと更新の仕組み
次に、更新料が法律のどこに位置づけられるかを確認します。
結論から言えば、更新料は借地借家法などの法律が支払を義務づけた費用ではありません。賃貸借契約の更新そのものは借地借家法が定めており、期間満了時に賃貸人・賃借人が更新に合意すれば契約は続きます。合意が無くても、賃貸人が更新を拒むには借地借家法28条の「正当事由」が必要で、正当事由が無ければ借地借家法26条により従前と同じ条件で契約が続く法定更新に移行します。入居者の住居権が強く守られる建付けです。
更新料は、この更新の局面で賃借人が賃貸人へ支払う一時金です。礼金・敷引と同じく、法律で一律に定められたものではなく、地域ごとの商慣習として積み上がってきました。そのため、更新料が有効かどうかは「法律で決まっているか」ではなく、契約書に明確な定めがあるか、そしてその額が相場に照らして過大でないかで判断されます。
最高裁平成23年判決が引いた有効・無効の境目
更新料の有効性を全国的に統一したのが、最高裁平成23年7月15日第二小法廷判決(民集65巻5号2269頁)です。
この裁判で争われたのは、更新料条項が消費者契約法10条に反して無効ではないか、という点でした。消費者契約法は2000年(平成12年)施行の消費者保護法で、10条は「民法1条2項に規定する基本原則(信義則)に反して消費者の利益を一方的に害する条項」を無効とする規定です。
最高裁はこの点について、次の趣旨の判断を示しました。
> 更新料の額が賃料の額、更新される賃貸借の期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は消費者契約法10条にいう「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない
つまり、更新料条項は原則として有効であり、無効になるのは「額が賃料や更新期間に照らして高額に過ぎる」といった特段の事情がある例外的な場合に限られる、という線引きです。最高裁は、更新料には賃料の補充や更新の対価としての性質があり、契約書に一義的かつ具体的に記載されていれば賃借人にとって不意打ちにならない、と整理しました。
この判決の原審は大阪高裁で、争われた物件はいずれも京都の賃貸物件でした。更新料の慣行が根強い京都で起きた争いが、全国の更新料条項の有効性を確定させた形です。
相場と地域慣行—大阪と京都で景色が違う
有効性の次に押さえたいのが、更新料の相場と地域差です。
更新料を設定する物件では、1〜2年の更新ごとに家賃1ヶ月分が代表的な水準です(LIFULL HOME'S)。ただし更新料は地域慣行のため、金額も物件によって幅があります。
地域差は関西のなかでも顕著です。
地域 | 更新料の慣行 |
|---|---|
大阪 | 更新料を設定しない物件が多く、慣行が薄い |
京都 | 更新料を設定する物件が多く、額もやや高め |
首都圏(東京・神奈川・千葉など) | 更新料を設定する物件が一般的 |
新大阪をはじめとする北大阪エリアは大阪府内のため、更新料を設定しない物件が主流です。一方で、京都寄りの沿線や、首都圏からの転勤で物件を探す場合は、更新料条項のある物件に遭遇することがあります。本記事の整理では、更新料の有無だけで物件の良し悪しを判断するのではなく、初期費用・月額家賃・更新料を合わせた居住期間トータルのコストで見比べるのが実務動作になります。北大阪エリアの家賃帯は 新大阪駅の1LDK家賃相場 や 淡路駅の1K家賃相場、予算から探すなら 新大阪で家賃7万円以下の部屋を探すなら を併せて確認してください。
契約書で確認する3点と法定更新時の扱い
最後に、更新料に関して読者が実際に確認すべき点を整理します。
更新料条項を読むときは、次の3点を確認します。
- 更新料の文言があるか: 契約書に「更新料」の定めが明記されているか。定めが無ければ支払義務は生じません
- 額と更新期間: 更新料が家賃の何ヶ月分か、何年ごとの更新かを確認。相場(1〜2年ごとに家賃1ヶ月分前後)から大きく外れて高額な場合は、消費者契約法10条で無効を主張し得る余地があります
- 法定更新時の扱い: 更新の合意をせず借地借家法26条の法定更新に移行した場合でも更新料を請求できるかは、特約の書き方で判断が分かれます。公益財団法人不動産流通推進センターの整理では、更新料の特約が明確に定められていれば法定更新でも原則請求は有効とされています
更新料は契約形態とも関わります。普通借家と定期借家の違い、敷引・礼金・解約予告などの関西特有の契約慣行は 北大阪の賃貸契約5つの境界線 で整理しています。定期借家では期間満了で契約が確定終了するため更新という局面自体が無く、更新料も発生しません(詳細は 北大阪の定期借家契約)。引越しの段取りとコストの全体感は 北大阪エリアの引越しコストと段取り を参照してください。
まとめ
賃貸の更新料について、本記事のポイントを整理します。
- 更新料は法律が一律に定めた費用ではなく地域の慣行。契約書に明確な定めがあれば原則として支払義務があります
- 最高裁平成23年7月15日判決は、更新料の額が賃料や更新期間に照らし高額に過ぎる特段の事情がない限り、更新料条項は消費者契約法10条で無効にならないと判断しました
- 「更新料は無効」という受け止めは、最高裁の統一判断より前の下級審段階の議論を引きずったものです
- 相場は1〜2年ごとに家賃1ヶ月分が代表的。大阪は慣行が薄く、京都や首都圏では一般的で、地域差が大きい費用です
- 契約書では「更新料の文言・額と更新期間・法定更新時の扱い」の3点を確認し、額の妥当性や個別の争いは専門家へ相談するのが安全です
更新料は有効か無効かの二択で語られがちですが、実際には契約書の記載の明確さと額の妥当性で判断される費用です。北大阪エリアでは更新料の無い物件が主流のため、物件を見比べる際は更新料の有無を含めた居住期間トータルのコストで判断することを推奨します。
