「賃貸だから壁に手を加えられない」は、いつでも正しいわけではありません。DIY型賃貸借という、借主の意向で改修できる契約の枠組みがあり、国土交通省が契約書式例とガイドブックを公表しています。本記事はその公式資料をもとに、通常の賃貸借と何が違うのかを整理しました。
借主の意向で改修できる契約—国の定義
国土交通省は、DIY型賃貸借を「借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件」と説明しています。改修工事の費用を誰が負担するかは問いません（国土交通省）。
意外に思えるのは「DIY」の範囲です。日曜大工のイメージがありますが、国の資料では専門業者に頼んで行う工事もDIY工事に含むとされています。自分で塗るか、プロに任せるかは自由で、核心は「借主の意向が反映されること」にあります。
この枠組みが生まれた背景には、全国で増え続ける空き家があります。国土交通省は平成25年度（2013年度）に個人住宅の賃貸流通を促進するための指針をまとめ、その中で、貸主が修繕せず現状有姿のまま賃料を相場より安く設定して貸し、借主が自費で改修する「借主負担DIY型」を提案しました。その後、契約の結び方が分かりにくいという声を受けて、2016年4月に契約書式例とガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」が、2018年3月には「家主向けDIY型賃貸借実務の手引き」が公表されています。
通常の賃貸借との違い—費用負担マトリクス
通常の賃貸借とDIY型賃貸借は、「誰の意向が通り、誰が費用を持つか」が局面ごとに入れ替わります。国土交通省の概要資料・書式例の記載をもとに、入居前・入居中・退去時の3局面で編集部が独自に整理したのが次の表です。この2軸を選んだのは、賃貸のトラブルが「お金」と「時期」の交点で起きるためです。
局面 | 通常の賃貸借 | DIY型賃貸借（書式例の枠組み） |
|---|---|---|
入居時の修繕・改修 | 貸主の負担で実施。借主の意向は反映されない | 借主の意向を反映して改修できる |
改修費用の負担 | 貸主 | 借主負担が基本。規模により貸主やサブリース業者の負担もあり得る |
期間中の工事部分の管理・修繕 | 貸主が修繕や設備更新を行う | 工事部分は借主が行う |
工事部分の所有権 | （借主の改修自体を想定しない） | 別表への記載で合意。分離できない部分は貸主所有 |
退去時の原状回復 | 通常損耗・経年変化は賃料に含まれ、故意・過失等の復旧のみ借主負担（原状回復ガイドライン） | 工事部分ごとに原状回復義務の有無を合意で決める |
明渡し時の精算 | 敷金等の精算 | 精算ありと合意した場合、貸主が工事部分の残存価値又は時価を借主に支払う |
通常の賃貸借でも、退去時に何でも元に戻すわけではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、経年変化や通常使用による損耗の修繕費用は賃料に含まれるという考え方を示しています。詳しくは原状回復ガイドラインの内容で整理しています。DIY型はこの原則の上に、工事部分だけ特別の取決めを重ねる構造です。
契約を組み立てる3種類の書面
国の契約書式例は、借主負担の小規模な改修（壁紙の貼り替えや造作棚の設置など）を想定し、3種類の書面を作る形をとっています（国土交通省）。
賃貸借契約書。 目的物・契約期間・賃料など、DIY工事以外の事項を定めます。国の「賃貸住宅標準契約書」を使う想定で、特約として「DIY工事部分の修繕や原状回復等は承諾書・合意書の定めに従う」旨を入れます。
申請書兼承諾書・別表。 借主が工事内容を別表に書いて貸主に申請し、貸主が書面で承諾します。口頭の了解ではなく、貸主の書面による承諾を経るのがこの枠組みの前提です。
合意書。 所有権の帰属、明渡し時の収去、原状回復、費用精算といった双方の権利義務を明確にします。
契約書・重要事項説明の読み方全般は賃貸契約の基礎知識で扱っているため、ここでは割愛します。
原状回復と所有権—別表で決める項目
書式例の別表には、工事部分ごとに、増改築等の内容、施工方法・使用資材、所有権の帰属、明渡し時の収去（残置か撤去か）、残置する場合の補修の要否、原状回復義務の有無、明渡し時の精算等の有無、図面等の添付、備考を記載します。
国の記載例は具体的です。洗面所の壁面に造作棚をビスで固定する工事について、「所有権は借主、明渡し時は残置、補修は不要、原状回復義務は無し、精算等も無し」と一行で取り決めています。紙一枚のこの一行が、退去時のトラブルを防ぐ仕掛けです。
注意したいのは3点です。改修により住宅と一体となって分離できない部分は貸主の所有になること。残置する工事部分の機能が失われている場合（設置した機器の故障など）は借主が補修すること。そして契約期間中の工事部分の管理・修繕は借主が行うことです。工事に際して建物や第三者に損害を与えた場合の責任も借主が負うとされています。
借主のメリットと確認したい注意点
借主側の利点は、賃貸でありながら住まいを自分仕様にできることに尽きます。UR都市機構の「カスタマイズUR」のように、指定された壁への模様替えについて原状回復義務を原則免除する運用例も国の資料で紹介されています。また前述のとおり、現状有姿で貸す代わりに賃料を相場より安く設定する形が国の指針で提案されており、改修の手間と家賃を交換する選択肢になり得ます。
一方で、注意点も費用負担の裏返しとして現れます。承諾を得ずに工事はできません。撤去と原状回復の両方を「あり」で合意すると、工事費と回復費が二重にかかります。長く住む予定がないなら、改修費を回収できるかを冷静に見る必要があります。書式例はあくまで小規模改修向けの雛形であり、間取り変更のような大規模工事では取決め事項が増えるため、契約前に宅建業者や専門家への相談をおすすめします。
築古が残る北大阪との相性—淡路・下新庄・崇禅寺
DIY型賃貸借が空き家の増加への対策として生まれた経緯を踏まえると、この仕組みと相性がよいのは、築年数の経った住宅ストックが残るエリアです。北大阪では、阪急京都線・千里線の連続立体交差事業（高架化）が進む淡路・下新庄・崇禅寺の一帯がその典型で、駅前の更新が進む一方、周辺には昔ながらの住宅地が広がります。北大阪の空き家の実数は空き家統計の記事で整理しています。
現状有姿で安く借りて自分で手を入れる住まい方は、新築や築浅の設備を求める探し方とは別の軸です。単身で家賃を抑えつつ内装にこだわりたい方、長く住む前提で古い間取りを育てたい方には、検討する価値があります。ただし、DIY可として募集される物件はまだ多くありません。気になる物件があれば、国の契約書式例（Word形式で無料公開）を挙げながら、仲介会社経由で貸主に相談する形が現実的です。
まとめ
本記事のポイントを整理します。
- DIY型賃貸借は、借主の意向を反映して改修できる賃貸借契約。業者発注の工事も含む
- 国土交通省が契約書式例とガイドブック（2016年）、家主向け実務の手引き（2018年）を公表
- 契約は「賃貸借契約書＋特約」「申請書兼承諾書・別表」「合意書」の3書面で組む
- 原状回復・所有権・精算は工事部分ごとに別表で合意して決める
- 築古住宅の残る淡路・下新庄・崇禅寺の一帯とは構造的に相性がよい
制度の運用や書式の最新版は、国土交通省の公式ページでご確認ください。個別の契約条件は物件ごとに異なるため、契約前に宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。
あわせて読みたい
出典
- 国土交通省「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」（2026年8月30日確認）
- 国土交通省 報道発表「ＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表します」2016年4月15日（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「ＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例及びガイドブックについて」概要資料（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「家主向けDIY型賃貸借実務の手引き」2018年3月（2026年8月30日確認）
- 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」（2026年8月30日確認）
※ 本記事の情報は2026年8月時点のものです。
